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滨江集团（002244）研究报告：时代的宠儿，踏实的老兵。改善需求成为主力，需求向品质型房企倾斜：观察 40 座一二三线城市，三房 四房占比提升，改善需求逐步成为主力，利好熟悉改善产品的品质型房企。

改善型项目打造需要公司整体经营盈利模式的支持，高周转房企主打刚需路 线，短期内难以转身：缺少产品与品牌力积累，客户认知度难以短期建立； 以资金高周为核心，对项目的经营理解能力不足，难以驾驭改善产品；公司 既有资产负债表已在本轮周期受损，资金沉淀在不良项目内，腾挪需时间。

从产品与经营两端识别符合改善需求的房企，滨江一马当先：公司均价大幅 领先，品质为行业龙头，负债率处于第一梯队，有充足的扩张空间。 踏实的老兵：稳步发展造就全方位闭环的经营优势

拿地规模逆势上行，毛利水平提升：土储高度集中在深耕杭州及浙江省，对 获取项目有深刻理解，提升研判准确性确保盈利；2022Q3 获取土地规模逆势 上行，1-9 月位列房企 TOP7，较去年提升 6 名，获取土地权益比例提升，土 地市场热度下降后毛利率改善明显，销售盈利提升空间充足；

融资成本创新低：2022H1 公司平均融资成本由 4.9%降至 4.7%，为历史最 低位；金融机构认可来源于：①安全的债务水平，三道红线持续维持绿档； ②良好的债务结构，2022H1 银行贷款占比达 78.3%，到期债务结构保持稳 定，偿债节奏平缓；③强大的经营能力及项目资质，项目多位于高能级城 市，可实现快速去化，实现资金回笼。

经营效率领跑行业，持续提升：①产品力获市场认可，2020、2021 年蝉联杭 州、浙江省房企产品力桂冠；②深耕战略实现紧运营节奏，2018 年以来拿地 到开盘时间持续缩减，处于市场领先水平，实现快速开盘并回笼资金；③费 用管控领跑行业，深耕策略下，团队管理半径有效扩大，人均销售额领跑行 业，费率处于行业顶尖水平。

销售排名创新高，依托产品力、稳定的深耕市场、强大的产品口碑，销售业 绩已实现同比回正：2022Q3 销售排名由 2021 年同期的 35 名提升至 16 名， TOP20 房企中唯二 1-9 月实现权益销售额同比转正的房企；依托产品口碑、 杭州及浙江省活跃的商品房需求以及公司在当地强大的市场影响力，公司销 售表现逆势上行，开盘去化率领先杭州市场平均水平。

内部优势结合外部机遇，公司迎来最佳发展机遇：①能如滨江集团一般将产 品、融资、销售、经营全方位打通，并形成互相促进的正向经营循环的房企 少之又少，如滨江般依靠管理及产品立身的房企少之又少；②从销售拿地两 端观察，如滨江一般在 2022 年实现双向逆势上行房企少之又少，短期来看公 司行业站位有较大上行空间；③中长期来看，行业格局出清后，除少数头部 房企外公司少有对手，竞争烈度下降广阔天地大有可为。