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招商蛇口（001979）研究报告：央企龙头逆周期扩张，管理工具助提质增效。2017 年至 2021 年，公司销售规模快速增长，由 1128 亿元增长至 3268 亿元，市 占率从 0.8%提升至 1.8%，且未来有进一步提升潜力。2022H1 公司销售金额 1188 亿元，同比下降 32.9%，降幅少于 TOP100 房企平均降幅。2022H1 公司拿地 26 宗，拿地金额 637.0 亿元，投销比维持在 50%以上，拿地金额保持行业前列。2022 年 1-9 月公司在一线城市拿地金额 559.2 亿元，占比 54.6%，显示了深耕一线城 市的决心。截至 2022H1，公司未竣工口径的土储面积 5482 万方，对应货值可覆 盖 2021 年全年销售约 4 倍，充裕土储为未来销售的持续增长奠定基础。

多元化业务同发展，数字化建设提升运营效率

公司近年园区业务营收增速明显高于社区板块，招商积余营业收入、在管面积及 数量均持续增长。公司坚持践行“三个一”工程，全面提升集中商业、写字楼、 公寓、酒店四大业态的操盘水平，利润释放可期。同时公司通过两率系统动态监 控，促进后期精准拿地；通过数字化建设工具覆盖项目全周期，提升运营效率。

央企资金实力雄厚，盈利未来增长可期

公司作为具有央企背景的开发商，在资金来源以及融资成本上都具有天然优势。 公司三道红线一直处于绿档，2022H1 平均融资成本降至 4.10%，融资成本始终 处于行业低位。伴随前期高价地结转完成和一二线优质土储陆续开发，在市场回 暖的预期下，拥有强大资金实力央企的盈利水平未来增长可期。