物管行业之万物云专题研究：多元赛道并进，科技重塑空间效率.pdf

物管行业之万物云专题研究：多元赛道并进，科技重塑空间效率。市场总量持续扩容，但行业集中度亟待提升。万物云的业务扩容得益 于以下两方面：1）行业持续扩容。2016~2020 年，国内社区空间居 住消费服务市场总收入由 2.1 万亿增至 2.9 万亿，CAGA 达 8.3%；根 据 Frost & Sullivan 统计，预计到 2025 年该数据将达到 4.9 万亿， CAGA 达 10.8%。2）行业集中度处于低位水平，龙头集中度提升可 期。2020 年国内社区空间居住消费服务市场前五大服务提供商的收入 贡献率约为 2.19%，其中万物云以 0.22%的市场份额位居第二，与同 年北美住宅服务商龙头 FSV 市占率约 6%相比，上升空间较大。 2019~2021 年，万物云总收入 CAGA 达 30.5%。公司竞争优势在于： 1）在管规模庞大，位列第一梯队。截至 2021 年末，公司在管面积达 7.85 亿平方米，且后续将继续受益于行业集中度提升。2）品牌优质， 多业态发展具备协同效应。首创“四保”模式，对标国际一流物业，首创 城市物业服务模式，打造了国内第一个“物业城市”。3）科技能力突出， 平台输出服务。鉴于行业仍处于快速发展期，后期面临的竞争将愈发 激烈，为拥有高品牌知名度、注重服务质量以及擅长科技化、标准化 和专业化运营的公司带来巨大的机遇。

规模高增深耕高能级城市，住管业务持续领航

公司住管业务即社区空间居住消费服务提供住宅物业服务、居住相关 资产服务及其他社区增值服务。2021 年住管板块共计占比公司总收入 55.5%，毛利率下降 2.9pct 至 15.8%，是受到了业务占比 86.3%的基 础物管服务业务的拖累。公司住管规模有望持续增长：i）内生稳增： 万科集团坚持深耕一二线城市战略，2021 年一二线城市及香港占比达 93.1%，根据万科 2021 年中期业绩推介会介绍，万科 2021 年上半年 新增投资金额 92%位于一二线城市，为公司输送规模可观。ii）外拓强 劲，营收占比从 2019 年 84.6%减少至 2021 年 80.8%，但仍保持高 占比，2019~2021 年 CAGR 达 43.7%。分业务看：1）基础物管服务： 2021 营收达 113.6 亿（yoy+24.5%），毛利率 11.1%（-3.9pct），随 着物业费定价策略改变及规模经济优势凸显，毛利率有望提升。2）社 区增值服务：居住相关资产服务主要包括房屋销售及租赁经纪服务、 房屋再装修及美居服务，随着公司规模扩张和多经业务渗透率提升， 维持高质量增长，2021 年营收 12.56 亿元（yoy+32.1%），毛利率 2019~2021 年保持 30%~33%。3）非业主增值服务：其他社区增值服 务包含主要包括车位销售服务，营收从 2019 年的 6.9 亿元降至 2021 年的 5.4 亿元，保持相对稳定，这与公司的业务策略相一致。