2026香港地产市场交投动态观察报告-工银亚洲研究.pdf

全球宏观经济环境与本地消费模式的深刻转变，正驱动香港房地产市场步入新一轮结构性调整与复苏交织的周期。2026年以来，香港地产市场在住宅与商业地产两大板块呈现出显著的差异化走势，住宅市场延续复苏态势且交投活跃，商业地产则在经历持续低迷后展现出“成交回暖、价格承压”的分化格局。

住宅市场量价齐升与供应收缩

住宅市场方面，在政策利好、利率趋势下行、住宅库存降至历史一般水平以及股市财富效应等因素共振下，入市信心显著增强。2026年1至7月，住宅楼宇买卖合约量达45,272宗，成交额4,088亿港元，同比分别大增30.4%和47.9%。截至6月，私人住宅售价指数升至323.2点，实现连续13个月上涨，上半年累涨7.9%；受人才计划及留学生来港带动，租金指数连创新高，上半年累升约2.6%。值得关注的是，供应端正持续收紧，未来3至4年一手私人住宅潜在供应量降至约9.6万个单位，近4年来首度跌穿10万关口，2026年及2027年预测落成量亦将持续回落。

商业地产高空置率下的温和修复

商业地产方面，受企业办公需求调整、港人北上消费及供应过剩等因素掣肘，市场仍处于修复期。2026年上半年写字楼买卖成交量同比升20%，但成交额降12%，大额交易依然稀缺。价格表现上，写字楼售价指数上半年累涨1.6%，甲级写字楼累涨2.7%，修复节奏优于商业楼宇；而零售业楼宇售价指数累计下跌4.6%。截至2025年底，写字楼与商业楼宇空置率分别高达17.6%和12.5%，双双创下历史新高。但随着2026年起预测落成量大幅下降，中长期供给压力有望逐步缓解。

政策组合拳与后市展望

《2026‑27年度财政预算案》针对房屋土地议题提出多项优化措施，包括增加私营房屋熟地供应、大幅提升公营房屋供应量等。针对商业地产，政府密集出台支持举措，涵盖提高低价值物业印花税免征上限、将非住宅物业按揭成数上限提升至七成、推行“城中学舍计划”盘活商厦存量、暂停推售一般商业用地，以及引导长期资本投向优质商业物业项目等。

展望后市，住宅市场楼价上涨动能预计集中于上半年释放，下半年进入偏窄幅波动阶段，全年楼价有望录得8%至10%的涨幅。商业地产交投料延续温和分化回暖，核心区域与优质物业将继续占据主导优势，金融及专业服务行业的扩张将为写字楼租赁需求提供实质支撑。