杭州首宗人才社区，区域供需紧俏——中金杭州安居保租房REIT首发价值深度分析.pdf

杭州首宗成建制人才租赁社区宁巢·明石公寓通过公募REITs形式登陆资本市场，中金杭州安居保租房REIT于2026年9月16日启动网下询价，询价区间为2.499至3.054元/份，发售总份额3亿份，对应发售规模7.50至9.16亿元。

底层资产基本面

底层项目位于杭州市上城区，紧邻交通枢纽杭州东站，住宅可租赁面积8.22万平方米，共1469套房源。项目纳入保租房体系后仍适用人才房梯级优惠政策，符合条件租户可享0%至90%租金折扣，当前以七折租户为主。项目自2023年起进入稳定经营阶段，近两年住宅出租率维持在98%以上，位居已上市保租房REITs前列。2025年毛利率达63.67%，EBITDA率达83.67%，均高于已上市保租房REITs均值。

区域供需环境

供给侧，上城区人才房分布较为分散，已入市项目出租率普遍超过90%，后续待入市项目仅1个且距离较远，分流效应有限。需求侧，受人才引进政策加码驱动，上城区常住人口增至140.2万人，预计未来3年每年新增租住需求约1万套，杭州市平均住宅租金自2026年起呈现持续回升态势。

估值与收益测算

基于全生命周期NOI测算，预期项目合理估值区间为7.59至9.16亿元。按询价上限测算，项目内部收益率（IRR）为4.18%至4.57%，中性情形下高出可比保租房REITs均值约13%；2026年预期资本化率为4.04%至4.24%，高出可比均值约22%；2026年及2027年预期派息率分别为3.66%和3.74%，高出同类保租房REITs同口径均值15%至23%。原始权益人杭州安居集团已储备11个可扩募项目，为基金后续运作提供资产支撑。