工银亚洲-房地产行业：香港地产市场交投动态观察.pdf

全球及亚太房地产市场经历周期性调整后，香港楼市在2026年展现出强劲的复苏势头。工银亚洲发布的这份报告指出，香港住宅市场买卖及租赁活动活跃，楼价指数连涨13个月，租金指数续创新高，而商业地产则呈现“成交回暖、价格承压”的分化格局。

住宅市场供需双旺

回顾过往，2022至2024年香港楼价连续三年下跌，主要受加息及财富效应减弱影响。2024年初“全面撤辣”政策实施后，市场情绪逐步修复。2025年楼价止跌回升，2026年延续复苏。数据显示，2026年1-7月住宅买卖合约量、额同比分别增30.4%、47.9%；1-6月楼价指数累涨7.9%，租金指数累升2.6%。供应端显著收紧，2026年私人住宅落成量预计降8%，未来3-4年一手潜在供应量近4年来首破10万关口，降至9.6万个单位，为楼价上行提供支撑。

商业地产结构性分化

商业地产自2022年进入调整期，2026年上半年呈现量升价跌或量价背离特征。写字楼成交量同比增20%，但成交额因大额交易稀缺而下滑12%；商业楼宇成交量额均小幅增长。价格方面，甲级写字楼售价指数微涨，零售业楼宇售价指数下跌4.6%。空置率虽处历史高位（写字楼17.6%），但2026-2027年新增供应预计大幅回落，中长期供给压力有望缓解。

政策环境与展望

《2026-27年度财政预算案》通过增加土地储备、扩大公营房屋供应及强化楼宇安全等措施回应民生关切。针对商业地产，政府采取撤销双倍印花税、放宽按揭、启动“城中学舍计划”及暂停商业用地推售等手段盘活存量、控制增量。报告预测，2026年香港住宅楼价全年有望涨8%-10%，上涨动能集中在上半年；商业地产则将维持温和回暖与结构性分化并存的局面，核心区域及优质物业更具韧性。