戴德梁行-2026年亚太数据中心投资格局.pdf

亚太地区数据中心行业正从高增长领域转变为受长期结构性需求支持的关键基础设施资产类别。人工智能的采用、云服务的扩张、数字主权倡议以及持续存在的基建赤字正在创造一个多年的投资周期，而电力和土地限制则支撑着资产价值和租金增长。

供需失衡与增长动力

尽管区域运营能力新增显著，但空置率收窄至低位，凸显需求持续超过供给。未来开发管道中拥有庞大产能，且租赁势头强劲。机柜托管运营商占据了计划容量的绝大部分，超大规模云服务提供商日益倾向于租赁容量而非自建，加强了托管行业的投资机会。需求正从主要云平台扩展，人工智能公司和新兴云服务提供商推动增量容量需求。

市场潜力与预租趋势

每兆瓦人口指标显示，越南、菲律宾、印度、印度尼西亚和泰国等服务不足地区存在巨大潜在需求。预租已成为战略必需，受电力供应制约和开发时间表延长影响，租户提前锁定容量。预租需求同比增长显著，澳大利亚、印度尼西亚和泰国表现强劲。贷方视角下，数据中心被视为混合资产，承保标准趋于复杂，优先关注长期合同现金流和经验丰富的运营商。

资本支出与估值分化

人工智能基础设施重塑投资策略，液冷设施资本支出显著高于传统风冷。技术过时风险降低了对投机性建设的兴趣，资本投入更多与预售挂钩。预计到2030年，亚太地区数据中心资产估值将大幅上升。日本保持最大投资市场地位，资本回报率较低；印度、印尼和越南回报率较高但风险较大。资产估值分化加剧，电力可用性、AI准备情况和租户质量成为决定定价的关键因素。