房地产行业动态点评：销售制度改革重构商业模式.pdf

2026年8月28日，住建部、央行、金融监管总局及证监会联合发布多项政策，标志着中国住房销售制度进入以现房销售、项目公司制和主办银行制为核心的新阶段。此举旨在终结实施近30年的预售制弊端，推动房地产行业从高杠杆资金驱动向重品质管理驱动转型。

政策核心内容

销售制度方面，实行“新老划断”，新项目预售门槛统一提升至单体建筑主体结构封顶，新出让土地项目优先选择现房销售。资金监管方面，购房款全部存入主办银行监管账户，直至竣工交付后解除。土地获取方面，严禁贷款拿地，要求使用自有资金，但允许分期缴纳出让金。金融配套方面，推行主办银行制以实现资金封闭管理，将个人住房贷款最长期限延长至40年，并调整贷款发放时点至竣工或销售备案后，以降低购房者负担并防范交付风险。

行业影响分析

宏观层面，新政对土地成交和投资的影响边际有限，因基数已处低位。市场层面，现房销售消除交付不确定性，有望激活购买力，加速新房供需平衡，核心城市房价预期改善，二手房市场受益于需求外溢。房企层面，回款周期拉长导致分化加速，具备高能级城市布局、强融资能力、卓越产品力及高自持业务占比的企业将脱颖而出。

投资建议

报告建议关注五条主线：布局高能级城市且融资能力强的国央企（如华润置地、招商蛇口）；产品力突出的房企（如绿城中国、滨江集团）；自持业务丰富且估值低位的企业（如太古地产、龙湖集团）；优质商管物管公司（如华润万象生活）；以及头部二手房经纪商。