REITs行业不动产资产证券化系列（六）：“非标”的机构间REITs如何进行可比定价？.pdf

上传者：金*
时间：2026/06/04
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本文深入研究了机构间REITs的定价逻辑与投资价值。机构间REITs市场持续高速扩容，底层资产类型丰富，原始权益人类型均衡，管理人头部效应显著，二级市场流动性结构性改善。文章构建了资产、条款、信用三角研究框架来定义机构间REITs投资价值：资产质量决定收益中枢与弹性，条款设计影响分派稳定性与退出机制，信用主体决定极端风险承接能力。根据资产、条款、信用的不同组合，机构间REITs可分为主体稳健型和资产弹性型。在估值方面，一级资产估值以收益法为核心，发行定价结合市场化询价与簿记，二级证券估值采用静态利差法，机构间REITs较同类型公募REITs存在流动性补偿溢价。投资建议方面，预计2026年机构间REITs累计发行规模有望突破千亿，建议关注高胜率、高赔率及高效率三类项目，分别适配不同风险偏好的资金。