房地产行业专题报告:我国房地产是否已进入调整过度阶段?.pdf
- 上传者:一树梨花
- 时间:2023/12/24
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房地产行业专题报告:我国房地产是否已进入调整过度阶段?我国当前地产发展阶段相当于日本上世纪 80 年代末/美国上世纪 50 年 代末 60 年代初。本文希望通过各类房地产指标,将我国和发达国家横 向比较,探讨我国房地产是否已经进入调整过度阶段。由于这些指标均 与房地产发展的生命周期高度相关,若选用最新时点数不够准确。从人 口结构、城镇化、新开工、居民杠杆率四个维度综合比较,我们认为中 国当前的房地产市场生命周期与日本上世纪 80 年代末/美国上世纪 50 年代末 60 年代初相似。(1)人口结构:我国近年来老龄化趋势显著, 但 2022 年主力置业人口占比和反向抚养比仍有 28.4%和 223%,处于较 高水平;(2)城镇化率:中国 2023 年城镇化率 64.6%,相当于日本的 1961 年和美国的 1951 年,依然有较大的发展空间;(3)每千人开工套 数:中国的每千人开工套数在 2021 年后出现断崖式下降,2022 年仅为 5.4 套,低于合理水平;(4)居民杠杆率:近年来我国居民杠杆率稳定 在 61%左右的合理区间。
我国房地产核心指标已经历大幅度调整。我国本轮地产下行周期新房销 售较高点下降超 30%、住宅开发投资较高点下降 19.5%、住宅新开工 面积较高点下降 69.3%,美/日相应下行期分别为 8.6%/48%、 2.0%/36.0%、38.7%/19.7%,综合调整幅度和调整时间看,我们认为我 国当前已有调整过度的迹象。随着疫情影响消退、各类政策持续发力, 我们预计中国 2024 年商品住宅销售、新开工面积降幅将进一步收窄, 考虑到人口长周期拐点已至,预计住宅投资额复苏时点仍需观察。
从住宅投资占 GDP 比重看:我国房地产已有调整过度的迹象,但触底 反弹仍需进一步观察。2023 年预计我国住宅投资占 GDP 比重将降至 4.6%,美/日相同发展阶段时期分别为 5.0%/5.7%,我们认为我国当前 处于合理区间相对偏下位置,已有调整过度的迹象。但参考美/日经验, 我们认为我国住宅投资占 GDP 比重触底反弹仍需进一步观察。
从房地产业增加值占 GDP 比重看,我国房地产明显调整过度,未来仍 有增长空间。我国房地产业增加值占 GDP 比重自 1949 年以来快速增 长,2020 年到达高点 7.2%,之后有所回落,2022 年降至 6.1%,距 2020 年高点回落 1.1pct;而美/日相同发展阶段时期均为 10%左右,美/日近 年来的中枢在 13%/12%左右。我们认为我国该指标当前明显调整过度。 同时参考美/日经验,城镇化率的提升将带来增长空间,若中国城镇化率 从当前的 65.2%增至 80%,我们预计房地产业增加值占 GDP 比重将增 加约 3.7 个百分点至 9.8%。
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