房地产行业专题报告:政策持续宽松,基本面边际改善.pdf
- 上传者:研究生
- 时间:2023/12/19
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房地产行业专题报告:政策持续宽松,基本面边际改善。政策变化:政策仍处于宽松期。政策定调国内住房市场的供需关系已 发生重大变化,地产政策也跟随行业基本面变化及时调整。 “因城施 策”下,各层级城市出台包括“认房不认贷”、下调首付比例与房贷利 率等政策以提振需求端。监管部门通过调整金融机构对房企融资限制 政策,改善地产融资端。“城中村改造”,“保障房建设”等政策指导, 有助于边际减缓地产投资端下行压力。
企业现状:压缩投资,房企经营压力不减。营收层面,随着行业销售 下行,房企营业收入增速下降。投资层面,房企拿地仍处于收缩状态, 行业内部拿地强度分化明显。负债层面,由于降低投资强度,国央企 负债保持平稳,部分民企因销售回款下降,负债压力仍难缓解。盈利 层面,行业近年毛利率持续下行,目前进入阶段性低位,短期来看行 业盈利能力或难以回升。
行业供需:预计 2024 年行业下行压力边际缓解。2023 年商品房销售 额累计同比增速于 7 月份转负;企业到位资金持续紧张,延续 2022 年 同比负增长趋势;房地产开发投资额年初至今累计同比降幅持续扩大。 随着政策重心转向提振行业需求及防范风险,7 月以来各地“因城施 策”对需求端政策密集调整,2024 年行业下行压力有望边际缓解。预 计 2024 年销售面积及销售额均下降约 5%;新开工面积同比下降 10%, 竣工面积同比下降 7%,房地产开发投资额同比下降 10%。
中长期来看,行业发展空间依旧充足。短期来看,房地产政策仍处于 宽松期,行业空间来源于政策调控带来的需求释放;中期来看,政策 落地有望改善居民观望预期,一定程度缓解行业销售及投资压力;长 期来看,行业空间来源于人口结构变动带来的改善型住房需求提升, 城市更新和老旧小区改造,保障房工程有望对地产投资形成一定支持。
他山之石:借鉴日本房地产调整经验。目前国内面临人口老龄化和局 部房价压力与日本特定时期有一定可比性。日本在 90 年代和 2008 年 房价均阶段性回调,随着政府在金融端的宽松和经济复苏,房价经过 调整后走出下行周期。在这过程中,日本房地产企业多元化,专业化 发展帮助企业提升抗风险能力。
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