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房地产行业专题报告：“居者有其屋”的新加坡双轨制住房体系如何成立？新加坡形成了组屋-私人住宅的双轨制住房体系，基本满足了不同 收入阶层的住房需求，住房自有率达约 90%，基本实现了“居者 有其屋”。我们认为，完善的社会保障制度、适时的房地产调控 政策和以组屋为核心的产权型保障房制度是新加坡模式成功的 重要因素，其模式也契合新加坡经济发达、土地匮乏的特殊国情。 我国可借鉴新加坡模式部分内容，健全社会保障制度，增加保障 房供给，针对不同群体、不同地区的实际情况，通过租购并举的 保障房制度实现“全国人民住有所居”目标，促进中国经济高质 量发展，并提供社会治理新抓手。

新加坡全民基本实现了“居者有其屋”目标，形成组屋为主、私 宅为辅的双轨制住房体系。新加坡在国家成立之初面临房荒问 题，经过政府的不懈努力，其住房的全民自有率从 1960 年代仅 有的 10%上升至目前的 90%，基本实现了“居者有其屋”，77% 的新加坡居民居住在政府建设提供的组屋中，形成了组屋为主、 私宅为辅的双轨制住房体系。

完善的社会保障制度支撑“居者有其屋”目标，严格的组屋购买 限制和灵活定价机制保证其有序达成。新加坡中央公积金制度非 常重要，其最早创立于 1955 年，目前覆盖 420 万会员，结余金额 5448 亿新元，其中住房净提取 82 亿新元，是提取的主要用途之 一。新加坡提供 HDB 贷款和商业贷款双轨并行的住房贷款，为 组屋购房者提供稳定的金融支持，同时建屋发展局还提供多种住 房补贴，力求减轻低收入家庭负担，关注养老问题。

多管齐下严控房地产泡沫，熨平地产周期。因其土地匮乏的基本 国情，新加坡采取以 99 年土地契约为主的土地出让形式，到期 政府依法收回，削弱了住宅的投资属性。针对地产周期，新加坡 采取严格调控政策，在房价快速上涨时出台卖方印花税和买方印 花税，收紧贷款限制，熨平地产周期。从全球比较视角看，新加 坡房产税的整体税率偏低，同时在自住和鼓励自住，限制投资。

完善的社会保障制度、适时的房地产调控政策和以组屋为核心的 产权型保障房制度是新加坡模式成功的三大重要因素，其模式也 契合了新加坡经济发达、土地匮乏的特殊国情。我们认为，我国 可借鉴新加坡模式的部分内容，健全社会保障制度，增加保障房 供给，针对不同群体、不同地区的实际情况，通过租购并举的保 障房制度实现“全国人民住有所居”目标，促进中国经济高质量 发展，并提供社会治理新抓手。