房地产行业2009~2023行情逐年复盘与未来展望.pdf

房地产行业2009~2023行情逐年复盘与未来展望。政策逆周期调控影响板块表现，且对行情影响强度逐步趋弱。政策为板块走势重要影响因素，如宽松带来的2009年、2012年上半年、 2014年、2022年末的板块行情；收紧带来的2010、2013年、2018年板块调整。本轮周期尽管2021年末以来政策已偏松，尤其2023Q3 限制性政策加速退出，但无论2022年末或2023Q3，板块涨幅及持续时间均不及过往，核心在于2009、2012、2014-2015年楼市均明显 复苏，而本轮周期楼市持续低迷，市场对中期需求担忧升温，政策宽松——楼市回温——房企业绩改善传递链条不顺畅，导致政策 催化行情弱于过往，未来除关注政策支持外、基本面复苏强度及持续性为影响板块走势关键。

基本面为行情重要催化，且影响政策松绑行情持续性及高度。如2009Q4、2012Q4随着政策松绑带来基本面复苏兑现迎来二次上涨， 而本轮放松周期由于基本面迟迟未回暖持续压制板块表现。此外即使政策大环境偏紧，楼市超预期表现亦能带来阶段性机会，如 2017Q1返乡置业火爆带来板块反弹、2019Q1销售复苏叠加流动性环境改善引发板块上涨。

历史上存多轮主题性投资机会，是否兑现或真实受益决定涨幅。如2012年末新型城镇化主题、2015年房企转型主题等，均带来板块 或代表性个股上涨。同时主题最终是否兑现、相关房企是否真实受益决定板块或个股涨幅，如2014年国企改革真实落地的天健集团。 部分主题由于短期对基本面提振有限或低于预期，行情持续时间较短或上涨后快速回落，如2017年雄安新区主题。作为2023年最重 要主题之一的城中村改造，后续行情持续性将取决于城中村改造进展及相关房企是否真实受益。

优质房企凭借稳健业绩表现，仍能穿越周期。2009年至今仍不乏优质房企凭借稳健的销售及业绩表现，抵抗周期波动。如保利发展 2020年归母净利润较2009年增长722%。得益于优质业绩表现，公司股价2009-2022年累积上涨525%，远跑赢同期申万房地产指数 （80%），2016-2022年更是连续七年跑赢指数，走出独立行情。再如2017-2019年新城控股凭借优异的销售表现，股价表现亦远好于 板块。