招商蛇口研究报告：央企资源和能力优势强化，受益集中度提升.pdf

上传者：一鸣惊人
时间：2023/08/24
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招商蛇口研究报告：央企资源和能力优势强化，受益集中度提升。资源型央企，城市综合开发运营先驱。历经四十余载，招商蛇口建立起完备的城市综合开发体系，向开发经营并重、轻重资产结合和差异化发展转变，持续巩固资源和能力优势。

坐拥前海蛇口核心土储，把握政策窗口期增厚权益，价值静待释放。公司在前海蛇口自贸区的大规模土储具备不可复制的核心优势，截至 2022 年末，公司在前海妈湾和蛇口太子湾的未开发计容建筑面积共计达 393.8 万㎡。公司获取该片区土地成本低，升值空间大。22 年底公司积极把握房企融资政策窗口期，增厚前海土储权益， 23 年中成功落地。对标世界级湾区，前海蛇口片区作为粤港澳大湾区驱动引擎，拥有优越的经济、人口和交通条件，价值静待释放。

销售投资积极稳健，市占率有望进一步提升。公司作为央企的融资和信用优势凸显，在行业下行周期仍能维持一定的扩表能力，销售增速领先行业，2023 年上半年全口径销售额同比增长 40.1%，全年销售计划 3300 亿，市占率有望进一步提升。投资力度平稳、节奏准确，“新拿地-优供货-快回款”的正向循环运转顺畅，新拿地项目盈利能力有望修复。多元化拿地优势显著，积极参与城市更新，分享区域发展红利。高能级城市深耕卓有成效，公司在上海等韧性较高的市场提前布局，回报显著。区域聚焦战略坚定执行，历史布局城市少，存量货值压力较小。

资产运营和城市服务增长潜力大，搭建 REITs 平台实现价值链闭环。公司积极落地 “双百战略”，推动持有型业务体量增长和经营能力提升，拓宽长期发展空间。运营服务平台招商积余颇具规模，服务品牌和能力领先，竞争优势不断增强。领先行业搭建双 REITs 平台，打通扩募通道，存量资产盘活机制清晰。公司基本实现“融- 投-建-管-退”的价值链闭环，资产估值和经营价值均有望进一步提升。