招商蛇口（001979）研究报告：百年蝶变，踔厉奋发.pdf
- 上传者：王老师
- 时间：2022/12/05
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招商蛇口（001979）研究报告：百年蝶变，踔厉奋发。强信用央企，开发经营并重。招商蛇口是我国最早的房地产公司之一， 22 年前 10 月全口径排名行业前六。19 年蒋铁峰担任总经理以来，公 司实现了有质量的发展（提高资产质量和转化效率、发展多元业务）。 从储备来看，蛇口 21 年核心区土储占比 90%，单一省份土储占比最高 仅为 20%（江苏），广泛布局高能级市场，抗风险能力强。
扩表意愿强，周转效率提升。22Q3 公司有息负债同比+16%，22 年前 10 月拿地力度 52%，是 22 年为数不多接近等量拓展的房企。公司销 售/土储面积 19-21 年较 11-18 年提升了 63%，22Q1-3 公司在核心 11 城市拿地金额占比提升到了 76%，为 23 年销售带来更强的确定性。
蛇口具备 5000 亿元销售金额增长的潜力。按照 21 年销售金额计算， 公司累计覆盖了全国 66%的市场，其中 4 个一类、15 个二类、46 个 三类城市市占率分别为 4.6%、3.5%、1.1%，分别贡献 944 亿元、18 09 亿元、516 亿元。22 年前 10 月公司在一类城市（北上广深）拿地 市占率提升至 9.3%，二批次拿地提升至 13.5%，假设一线城市销售市 占率提升至 9.3%、13.5%，分别对应规模为 4214 亿元、5070 亿元。
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