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招商蛇口研究报告：融招商血脉，聚蛇口基因，百年沉淀铸就央企龙头。深耕大湾区四十年，重组上市开创发展新阶段。公司背靠招商局集团，2015 年重组上市后实现快速增长，连续多年稳居头部央企开发商行列。公司股权结 构较为稳定，大股东招商局集团自上市以来保持绝对控股地位，业绩快速增长， 截至 2021 年末销售额突破 3000 亿元。

销售降幅显著低于同行，销售额排名实现新突破。公司 2016-2020 年销售 额同比增速均超 20%，位于头部房企前列。2022 年，受市场整体下行影响，公 司销售金额为 2926 亿元，销售面积为 1257 万平；从整体来看，销售表现显著 优于行业平均。公司总销售面积和金额在 2023 年上半年提升至第 5 位。

强势定增给足底气，房地产行业“第三支箭”首发在即。2023 年 6 月 16 日，公司定增方案获批，成为房企股权融资的“第三支箭”首单。公司发行股份 募集配套资金 85 亿元，资金实力进一步增强，国资入股强化股权结构，收购南 油集团与招商前海实业股份将扩大公司前海区域优质资源控制权，盘活存量资 产，利于公司主导前海妈湾片区的开发与建设 。

土地储备丰富，质量不断修复。在发行股份购买资产交易完成后，公司在 前海妈湾土储将增加 80.62 万平，在前海、蛇口等土地资源稀缺的核心地段总 土储将会大幅增加。在深圳市大力推行商改居的政策推动下，公司土地结构将 继续优化，质量不断提升，为后期公司在蛇口、前海等片区发展提供强劲动力。

发力战略转型，培育第二成长曲线。公司继续坚持区域聚焦、城市深耕、 综合发展三大策略，2019 年，将旗下物业公司招商积余分拆上市，截至 22 年 末，招商积余管理面积达 3.11 亿平方米，同比增长 10.7%，物业营收实现 125 亿元 ，同比增长 26.2%。

财务指标：营收稳定增长，利润短期承压，融资成本优化，现金流充沛。 公司近年来营业收入快速提升，15-22 年营收和归母净利润年复合增速分别为 21%和-2%。18-22 年，受低毛利项目结转规模增加、政府限价与行业政策调 整等因素影响，公司毛利率从 22.7%降至 19.25%，归母净利率从 17.3%降至 2.3%，随着 2020-2022 年获取的优质项目入市，公司利润率有望出现回升。