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房地产行业专题研究：重点城市如何开展城中村改造？7 月以来城中村改造被中央和国务院各部门多次提及，有望成为未来城市更新 的一个重要方向。我们参考住建部《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第 一批）》（2022/11/25），精选其中 5 个案例，另外加上上海、深圳的 2 个案例， 一共从七大案例入手，以更微观、具体的视角，帮助投资者对新时代的城中村 改造和城市更新有一个更清晰的认识。我们认为城中村改造是房地产行业向新 模式转型的必要一环，但其不会像棚户区改造那般波澜壮阔，而是更加源远流 长，对于超大特大城市带来深远影响。具备资源优势的地方国资有望优先受益 于此次政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。

国企主导，拆整结合，单项目投资额差异显著

总结来看，各城市改造案例坚持市场化原则，绝大多数由国企平台公司主导， 因地制宜、创新模式。改造模式方面，部分项目采取收储（或收租）改造的 模式，如深圳、成都、重庆、苏州；部分项目为拆除新建和整治提升并举， 如上海、沈阳、合肥；所有案例来看，不存在纯拆除新建类项目，注重历史 建筑的保护。投资额方面，涉及拆除新建的项目投资额较高，单项目整体投 资额可能超百亿元；只进行整治提升的项目投资额较低，单项目改造额可能 不超 10 亿元；当然，投资额还与项目占地面积直接相关。

资金来源丰富，投资回收期较长，市场化主体参与路径多元

资金来源方面，七大案例出资方包括财政、国企平台、市场化主体、集体组 织、居民自筹、商业银行、政策性银行。收回投资方面，涉及拆除新建的项 目能够利用商品住宅的销售回款结合商业地产的经营收入，部分项目通过区 域内储备地块的联动开发（如沈阳、合肥）平衡资金，但由于拆迁补偿和改 造工程相对复杂、非标，回收期较招拍挂开发项目更长；不涉及拆除新建的 项目只能依靠收储（收租）资产的经营收入，回收期预计更长，或达到 4-10 年及以上。市场化主体参与路径方面，模式比较多元化，既可采用轻资产模 式作为项目的总承包方或代建代运营方，也可采用中资产或重资产模式。

其它案例：资金、土地、审批三方面支持社会资金参与

除了以上总结的案例之外，我们注意到在住建部《清单》中，还提到三类有利 于吸引社会资金参与城市更新的做法。1、构建多元化资金保障机制：鼓励财政 设立城市更新专项资金，争取国开行贷款，联合房企和保险公司设立城市更新 基金，减免行政事业收费；2、完善土地政策：鼓励零星用地整合利用，用地指 标弹性配置，给予存量用地用途转换过渡期；3、优化审批流程：简化低风险工 程建设项目审批要求，建立城市更新项目审批“绿色通道”。