房地产行业2023年中期策略：莫惧水穷川落，静看云起霓虹.pdf

上传者：小老王
时间：2023/07/04
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房地产行业2023年中期策略：莫惧水穷川落，静看云起霓虹。景气度加速下行，供需两端均存在结构性分化。23 年年初以来市场景气度冲高后回落，Q1 销售面积达到 19Q1 水平，4-5 月则回到 14 年水平，投资端 1-5 月地产投资累计同比下降 7.2%，趋势持续恶化。需求端市场分化，核心板块、核心城市表现更好，交易占比提升使得成交均价快速提升。供给端，当前核心市场库存去化接近荣枯线，非核心城市去库存，但成交结构分化叠加开工能力不足使得库存同样面临结构性问题。此外，土地的供需错配及企业信心、能力不足导致的投资意愿下降使得需求端热度无法供给侧传导，进一步加剧供给侧问题。

预计全年销售金额 14.5 万亿，投资 11.4 万亿。考虑到上半年落地政策较少、基本面持续下行，预计下半年政策放松等将带动行业去化率的回升，预计 23Q3-23Q4 分位数回升至 70%，全年实现销售金额 14.5 万亿元，同比 22 年增长 9%（未调整基数），若政策推进速度不达预期，全年销售表现将弱于预测值。投资端，受开工面积下降、施工强度减弱等影响，预计全年投资 11.4 万亿，同比下降 14%。考虑统计局基数调整，则预计 23 年销售金额同比增长 14%，投资同比下降 10%。

年初政策力度减弱，关注后续表态及跟进。年初以来行业政策环境基本维持温和，但政策放松频次及放松力度较 22 年有明显下降。22 年 1 月至今全国四限政策评分累计下降 30%，而 23 年以来仅下降 3%，较 16 年 2 月政策底部仍有一定放松空间，关注后续政策表态及跟进情况。

企业间分化加剧，投融资能力决定后续发展。23 年前 5 月房企销售同样冲高回落，且企业间分化加剧，房企销售表现与近两年窗口期拿地规模正相关。拿地来看，23 年前 5 月房企拿地向核心市场核心板块进一步集中，整体拿地力度 25%，其中 4-5 月拿地力度达到 37%，较 22 年基本持平，其中排名居前的依然是头部优质央国企.23 年年初整体拿地利润率 28.5%，较 22 年略有提升。在行业整体维持净融出的背景下，拥有并维持资金和土地优势的房企在未来发展中将具备更大的弹性。