房地产行业分析:上调全年销售目标,预计将实现双位数增长.pdf
- 上传者:浪潮
- 时间:2023/04/10
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房地产行业分析:上调全年销售目标,预计将实现双位数增长。微观层面来看,22 年超跌,23 年修复预期较强。22 年受房企出险、 疫情封控、收入预期及政策不连续等多因素影响,市场普遍处于超跌状 态。23 年春节后,部分刚需观望情绪消解入市,积压需求释放并带动 改善需求加速入场,热度超预期提升,虽然 3 月以来部分城市新房到 访及二手房带看环比下降,但整体仍高于 22 年水平。
23Q1 新房表现超预期,接近 19Q1 水平。根据样本城市数据,23 年 一季度新房成交接近 19 年水平,二手房超过 19 年水平。月度来看, 新房 3 月表现好于 1-2 月,二手房在连续两个月挂牌高峰的情况下,3 月挂牌去化率略有回落,来访转化率保持稳定。从国家统计局数据来 看,内蒙古、新疆、甘肃、黑龙江及河南前两月销售面积创历史新高。
悲观、中性、乐观情景下,预计 23 年销售面积分别+5%、+12%、+18%, 对应 14.3、15.2、16.0 亿平。我们取疫情之前的 2007-2019 年各个季 度销售面积的上下限,分析各季度商品房销售面积的分位数水平。22 年下半年的需求转移,使得 23Q1 的分位数位置偏高(105%),后续二 至四季度的分位数将有所回落。悲观情景:假设 23Q2-Q4 分位数为 70%、60%、60%,也就是说除了四季度以外,23 年前三季度基本与 22 年水平一致,预计 23 年销售面积 14.3 亿平米,同比+5%。中性情 景:假设 23Q2-Q4 分位数 80%、70%、70%(二季度回到 16Q2 水 平,下半年回到 15 年同期水平),全年销售面积 15.2 亿平,同比+12%。 乐观情景:假设 2-4 季度整体回归 16 年的平均水平,23Q2-Q4 分位 数 90%、80%、80%,全年销售面积 16.0 亿平米,同比+18%。中性 情况,我们预测的 23 年城镇人均住宅销售面积为 1.4 平/人,与 09-15 年的中枢位置持平,明显低于 16-21 年的 1.7 平米/人。
23 年基本面是行情催化剂,选择销售高增长的优质房企。历史上逆周 期博弈政策,本质是博弈政策提升地产公司 ROE 水平。本轮周期在供 给侧改革之后,投资逻辑将切换至顺周期。在不考虑需求端政策的情况 下,优质房企通过主动调结构实现了去化率的提升(核心城市流速快), 产能的出清帮助优质企业提升拿地利润率(12 家房企 22 年拿地毛利 率 27.8%,高于 21 年的 21.4%),结合扩表情况,优质房企经营 ROE 会随着基本面复苏不断改善。23 年基本面是行情催化剂,23Q1 央国 企销售金额同比 19 年+35%(其中 8 家优质房企+59%),优质房企有 望实现“资金-土地-销售-业绩”的弹性修复路径,推荐关注高增长、强 投资、报表加速扩张的房企价值兑现机遇。
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