租赁业概念、商业模式与发展趋势有哪些？

直接融资租赁服务设备购置需求，售后回租助力盘活存量资产，杠杆租赁适配飞机等大型资产， 创新模式中租赁保理与信托租赁计划则有效优化行业流动性。

1.租赁业的概念

从业务模式、盈利逻辑和监管要求等角度，可 将租赁分为“融资租赁”和“经营租赁”。融资租赁包含金融租赁：在中国语境下，金融 租赁是融资租赁的一个子集。 金融租赁公司特指出 租人是持牌的融资租赁机构，而融资租赁的出租人 范围更广，包括前者和非持牌融资租赁公司。 经营租赁的本质：本质是一种以“使用”为主 要目的的租赁形式。 承租人纯粹是为了满足短期或 临时性的设备或资产使用需求，避免长期持有资产 带来的风险，如技术过时、维护负担和资本占用。 什么是杠杆租赁？杠杆租赁主要适用于资本密 集型设备的长期金融租赁业务，是金融租赁的典型 形式，商业模式类似于银团贷款。 本文所指租赁行业为狭义概念，特指“设备租 赁”，含金融租赁和其他非金融租赁公司（以下简 称“商租”）

2.租赁行业商业模式拆解

商业模式（一）：直接融资租赁

直接融资租赁（Direct Financial Lease）是融资租赁最基础、最原始的业务模式，其本质是“购置+租赁”的过程，也被称为“直租”。 租赁公司根据承租人对设备和供应商的选择，购买设备并出租给承租人使用。租赁公司承担了资产所有权的风险和收益，同时享受因 所有权带来的税收优惠。这是最符合“融资租赁”本意的模式，直接服务于实体经济设备购置。

商业模式（二）：售后回租

售后回租（Sale-leaseback）是融资租赁中应用最广泛的业务模式之一，其本质是 “出售+回租” 的资产盘活过程，也被称为“回 租”。在这种模式下，承租人将自有设备出售给租赁公司，然后再从租赁公司租回继续使用。回租实质上是以设备为抵押物进行的抵 押贷款，但实现了表外融资或优化报表的功能——帮助实体企业将固定资产转化为流动资金，优化财务报表结构。

商业模式（三）：转租赁

转租赁（Sub-leasing）又称转租，是指出租人先从其他租赁公司租进设备，然后再租给承租人的租赁交易。转租模式下，上一租赁 合同的承租人同时成为下一租赁合同的出租人（称为“转租人”），转租人具有双重身份，既是出租人也是承租人。他从其他出租人 处租入租赁物件再转租给实际使用者，通过收取租金差价获取收益，实现了租赁资源的再次配置和风险分散。

商业模式（四）：杠杆租赁

杠杆租赁是指出租人只投入设备部分价款（如20%-40%），运用财务杠杆原理，带动其他债权人（大部分是银行）对该项目剩下的 60-80%款项提供无追索权的贷款的租赁模式。这是一种出租人以拥有的租赁标的所有权向贷款人抵押，以转让租赁合同和收取租金 的权利向贷款人做担保的一种租赁交易。杠杆租赁主要适用于资本密集型设备的长期金融租赁业务，类似银团贷款。

3.租赁行业九大发展趋势

金租/商租/内资/外资监管趋于统一，回归融物本源

规模扩张与监管探索期（1980s-2018年）：租赁行业经历了业务总量的迅猛增长，驱动因素包括政策鼓励引入外资和技术、固定资产 投资需求旺盛，以及“租购并举”住房制度的初步提出。然而，监管层面仍处于“多头监管”状态（金融租赁公司由原银监会监管，内 资试点和外资融资租赁公司由商务部管理），导致部分领域存在监管套利和业务同质化问题，大量融资租赁公司开展类信贷业务，依托 政府平台项目和售后回租模式快速扩张。

统一监管与风险整顿期（约2018-2020年）：2018年是中国租赁监管的重大转折点，商务部将制定融资租赁公司、商业保理公司、典 当行业务经营和监管规则的职责划归银保监会，标志着长期“多头监管”状态的终结，行业进入统一监管时代。此后，监管力度显著增 强，重点整治“高收低租”“长收短付”、租金贷乱象及地方政府违规融资行为，并清理空壳公司。同时，财政部修订印发《企业会计 准则第21号——租赁》（新租赁准则），要求经营租赁“入表”，提升了财务透明度，但也增加了承租人的资产负债率，一定程度上抑 制了市场扩张冲动。受此影响，行业增速明显放缓，部分企业出现风险事件，行业开始分化洗牌。

法治化与高质量发展期（2021年至今） ：重要的标志是2025年7月，国务院公布的《住房租赁条例》，并于同年9月15日起施行，这 是我国首部专门规范住房租赁市场的行政法规，为住房租赁市场提供了顶层法律保障，标志着行业正式步入法治化新阶段。该条例建立 了住房租赁合同强制备案制度，严格规范租金贷、押金收取、房源信息真实性等，并推动“租购同权”，明确长期稳定租约可作为享受 子女就近入学等公共服务的凭证。此外，监管鼓励行业回归“融物”本源，支持租赁公司在飞机、船舶、绿色能源、高端装备等专业领 域深耕，发展直租业务和经营租赁，服务实体经济转型升级。

金融租赁公司在融资租赁行业中的份额逐年扩张

我国融资租赁行业经历高速扩张期，企业数量与注册资本规模持续攀升，增速于2015年前后达到峰值。随着监管政策趋严与行业规范 整顿，行业增速显著放缓，从数量扩张转向质量提升。截至2025H1，我国共有7020家融资租赁公司，较2020年峰值减少42%；注册资本 金总额16796亿元，较2020年峰值收缩49%。

我国融资租赁行业市场份额呈现显著的结构性特征，金融租赁公司保持主导地位。截至2025H1，金融租赁在融资租赁行业中的份额 占比提升至46%，连续4年占比超4成，持续主导融资租赁行业发展，主因大部分金融租赁公司依靠母行背景，资金来源广泛、风险控制 水平优秀。外资租赁公司市场份额持续收缩，从早期占比三成以上逐步回落，反映其在本土化经营与政策适应性方面面临挑战。