大悦城经营看点在哪？

经营能力打通流量脉络，潜心经营铸就品牌生态圈。

1、 投资物业高能级聚焦，布局战略核心带深耕

公司商业项目开展程度深，已具有规模效应及品牌效应。截至 2024 年上半年， 商业项目全国布局 45 个，公司在营项目 34 个，总商业面积 374 万平方米；其中包 括 21 个大悦城购物中心，总商业面积约 302 万平方米，2 个大悦汇，总商业面积约 19.3 万平方米。在建、筹备的项目 11 个，总商业面积约 120 万平方米。

公司投资物业业务进展强势，营收占比呈现增长趋势。2022 年以来，公司投资 物业业务复苏顺利，营业收入贡献持续增长。2023 年，公司投资物业营业收入 53.93 亿元，同比增长 24.3%，占总营收额 14.7%；2024 年上半年，公司投资物业营业收 入 26.03 亿元，同比减少 3.6%，占总营收额 16.2%。

公司投资物业业务利润贡献度呈现增长趋势，毛利率高位运行。2023 年，公司 投资物业毛利润 33.04 亿元，同比增长 43.8%，占公司毛利润总额的 33.92%；2024 年上半年，公司投资物业营业毛利润 16.12 亿元，同比减少 5.1%，占公司毛利润总 额的 44.37%。2020-2024H1 公司投资物业业务毛利润占比由 22.60%提升至 44.37%， 业务利润贡献持续提升。

公司商业项目市场认可度高，客流人数及销售额同向增长。2023 年，公司购物 中心销售额 347 亿元，同比增长 37%；客流量超 3 亿人次，同比增长 66%；平均出 租率 95%。2024 年上半年，公司购物中心销售额 196 亿元，同比增长 14%；客流量 1.7 亿人次，同比增长 24%；平均出租率 94%。

2、 “二次元”文化聚合联动效应，“谷子经济”触发客户粘性

公司商业项目经营能力强，定位准确清晰。公司购物中心聚焦 18-35 岁城市新 生代及青年客群，以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵，明确定位于城市级 时尚潮流中心，以其独特的定位及稀缺性持续吸引商业流量。公司以卓越的运营能 力，快速将客流量转化为销售收入。

公司善于将潮流文化热度转化为公司长期基础流量。以上海静安大悦城为例， 上海静安大悦城持续以“次元”文化驱动为核心，联动顶流 IP 合作开展各类主题快 闪，以引发销售交叉效应。上海静安大悦城分层方式利用了综合体中庭的引流作用， 以南北两个 L3 中庭为核心，形成了一个弥散的“二次元”分布模式，创造出与传统综合体完全不同的动线，在二次元文化主题催化下，带来长期基础消费流量。

公司以潮流及二次元文化主题购物中心举办的活动可带动大量客流量和销售额。 静安大悦城自开业以来，保持每年 200 场以上的高频率展会和活动，共计已举办了 2300 多场活动，被称为“IP 首展收割机”。其中开展 chiikawa x miniso 主题快闪全国 首站，单日客流量不断刷新新高，2024 年清明节 3 日总销售达 4919.8 万元，同比提 升 64.9%。

公司在运营层面善于将顶流 IP 热度迁移，形成联动效应。名创优品多次与大悦 城合作，将多个热度快闪主题联动落地。公司在引发热议的 chiikawa 主题快闪首站 落地静安大悦城外后，还陆续在朝阳大悦城、成都大悦城、天津大悦城、沈阳大悦 城等多个大悦城旗下购物中心落地快闪活动，将 IP 热度最大化蔓延至全国各地，形 成联动效应，将热度流量乘数式展现。

公司购物广场主动创造空间稀缺性及产品独特性，最大效率激发客流量。上海 静安大悦城以“快闪店+联名展”增加“二次元”方向内容。联名展可维持 1 个月左 右，快闪店达 6 个月左右。内容限时性以及限定产品的独特性创造出大量主动性客 流。静安大悦城泛二次元主题品牌仅占据购物中心品牌数量的 9.44%，却大幅促进整 体购物中心的客流量及销售额。

谷子经济所触发的商业流量具有可复制性，并可以提升客户粘性实现超传统的 运营效率。除上海大悦城外，全国多地大悦城通过二次元、谷子经济类型运营模式 实现超传统运营效率。以北京朝阳大悦城为例，在上海大悦城 chiikawa 首站后，北 京大悦城 chiikawa 主题随即开业，客流量爆满。2024 年 12 月 21 日-2025 年 1 月 5 日，朝阳大悦城举办“大悦中国开门红”活动期间，朝阳大悦城推出了 10 余场首展， 例如 MINISOxTwinkleFair 联名快闪、POPMART 梦幻冰雪派对全国首展、名侦探柯 南 30 周年北京独展，活动期间客流共计达 123 万，单日客流超 10 万。活动期间商 场消费粘性显著提升，会员消费占比达 51.4%，元旦当日会员消费占比高达 64%。

公司购物广场项目储备充分，布局商场开业将进一步加强联动效应。公司 2024 年下半年新开业三亚大悦城、北京海淀大悦城、厦门大悦城，大悦城品牌市场热度 持续提升。公司在筹备中的深圳宝安大悦城、南昌大悦城等多个购物中心待开业， 全国性布局进一步完善将提升公司品牌话题热度，进一步加强各地大悦城购物中心 联动效应。

3、 价值联动保障出租率，管理优秀向外输出

公司写字楼管理能力出色，管理经验向外输出。2024 年上半年，公司写字楼整 体平均出租率 91.7%，高于行业平均水平。除自持写字楼项目之外，公司凭借强大 产业资源及成熟管理经验，通过管理输出方式，运营管理北京汇京双子座、北京中 糖大厦、北京中邮保险·玖安广场、天津津投广场等项目。

4、 产业园运行稳定，积极探索优势产业

公司产业园业务出租率维持稳定，积极探索优势产业。截至 2024 上半年，公司 在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米，在运营项目11个，整体平均出租率98.2%。 公司产业园立足大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域，并多次联动地方政 府积极探索城市低空经济新实践，中粮创芯研发中心开通美团无人机宝安首条航线， 产业地产项目的市场知名度及行业影响力进一步扩大。