大悦城股权结构、发展战略及资产分析

公司商业项目开展程度深，已具有规模效应及品牌效应。

1.“开发+经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈

1.1、 三十载潜心经营，双轮驱动铸就品牌生态圈

大悦城控股（以下简称“大悦城”、“公司”）是中粮集 团旗下的地产投资和管理平台。 公司于 1993 年 10 月 8 日在深圳证券交易所上市，2019 年初完成重大资产重组、 形成“A 控红筹”架构；旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产。大悦城控 股定位“城市运营与美好生活服务商”，坚持“双轮双核”的发展模式，以“开发+ 经营”双轮驱动，稳健发展，目前业务覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、 长租公寓、物业服务等领域，布局一、二线核心城市，构建起了业态类型丰富、城 市布局完善、资产结构均衡的品牌生态圈。

公司股权结构清晰，国务院国资委为公司的实际控制人。截至 2024 年三季度末， 公司控股股东中中粮集团有限公司直接持有比例为 20%，间接通过明毅有限公司持 有公司股权比例为 49.28%，合计持股比例为 69.28%。太平人寿保险有限公司持股 6.61%。中粮集团承诺将大悦城控股作为旗下房地产业务板块的唯一专业化平台，并 避免与其构成实质性竞争。

1.2、 发展战略路径清晰，业务布局广泛

公司定位清晰，战略明确。公司定位“城市运营与美好生活服务商”的战略方 向，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城市群及周边辐射区域，业 务布局全国 38 个城市。公司实施“开发+经营”双轮驱动，产品+服务“双核”运 行战略。公司为中粮集团唯一的地产业务平台，从事的主要业务包括：房地产开发、 经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产 业地产。

公司主营业务聚焦地产开发与物业投资业务，2023 年公司实现营业收入 367.83 亿元，其中开发业务、投资物业、酒店经营、其他业务营业收入分别为 290.44、53.93、 9.70、13.76 亿元，分别占比 79.0%、14.7%、2.6%、3.7%，毛利率分别为 19.6%、61.2%、 35.3%、29.7%，同比分别-0.8pct、+8.2pct、+21.1pct、+4.1pct。2024 年上半年，公司 实现营业收入 160.82 亿元，同比增长 12.4%，其中开发业务、投资物业、酒店经营、 其他业务营业收入分别为 124.40、26.03、4.68、5.71 亿元，分别占比 77.4%、16.2%、 2.9%、3.6%。

2.负债结构相对稳定，融资成本持续压降

 负债结构相对稳定，在手货币资金充裕

公司负债结构相对稳定，在手货币资金充裕。截至 2023 年末，公司有息负债规 模 726.48 亿元，同比下降 3.41%，公司资产负债率 76.73%，同比下降 1.12pct，剔除 预收账款资产负债率 60.58%，同比下降 2.89pct，在手货币资金 300.85 亿元，流动比 率 1.51，现金到期债务比 49.38%，有息负债率 36.68%。

融资成本持续下行，现金流情况有所保障

公司持续优化债务结构，融资成本持续下行。2024 年上半年，申报白名单项目 28 个，经营性物业贷款项目 5 个，保障公司现金流安全，实现公司稳健的财务发展。 2024 年上半年公司新增借款平均成本 3.13%；上半年综合融资成本为 4.26%，较 2023 年末下降 35 个基点，融资成本持续下行，融资成本具有相对优势。2024 年上半年， 公司及控股子公司发行公司债券等共计 42 亿元，合理安排负债期限比例，优化债务 结构。

 资产证券化积极推进，多渠道畅通保障企业稳定性

公司积极推动处置公司成熟资产，多渠道畅通保障公司现金流稳定性。2024 年 5 月 24 日，公司控股子公司卓远地产以成都大悦城购物中心部分资产作为基础设施 资产，申报华夏大悦城商业 REIT。2024 年 9 月 20 日，华夏大悦城商业资产封闭式 基础设施证券投资基金于深圳证券交易所顺利上市，募集规模达 33.23 亿元，取得投 资收益 21 亿元。REIT 发行使公司成熟投资物业资产的价值得到释放，优化资产结 构，增强公司可持续经营能力，进一步巩固公司在商业地产领域的优势。