贝壳公司发展历程、股权架构及盈利水平如何？

房产经纪行业互联网平台龙头。

1. 从链家到贝壳，打造科技驱动的一站式新居住服务平台

中国房地产经纪行业龙头，现致力于打造一站式新居住服务平台。贝壳是领先的线上线下一体化 房产交易和服务平台，率先在中国打造了平台基础设施和标准，致力于重塑服务者作业模式，从 而更高效地为消费者提供房地产交易服务。房地产经纪构成了贝壳的基本盘，贝壳已连接 200 多 个品牌，数十万服务者，二手房业务覆盖全国近百个城市，新房业务已经覆盖全国超 300 个城市， 合作全国百强开发商。2023 年贝壳完成了约 440 万单房产交易，总交易额达到 31,429 亿元，其 中新房交易额 10030 亿元，二手房交易额 20280 亿元。在此基础上，贝壳开展推进“一体三翼” 战略，向一站式新居住服务平台迈进，大力发展家装家居、房屋租赁及其他房产交易及居住服务。

从链家到贝壳，从房产中介公司到产业互联网平台。 1）2001-2009 年依托线下门店起家：链家由创始人左晖 2001 年在北京成立，在当时几乎所有房 产中介靠“吃差价”生存的环境下，链家建立阳光作业模式——“签三方约、透明交易、不吃差 价”打破了长期以来房产经纪行业“信息不对称”的局面，收取并提升中介费率，逐步建立行业 口碑。2008 年全球金融危机叠加政策调控，楼市遇冷，链家逆势扩张，在北京市场份额大幅提升。 2）2010-2017：开启线上化、数字化转型之路，同时通过并购完成全国化布局：以 2008 年开始 建立的楼盘字典为基础，2011 年链家首倡真房源，2015 年，链家在线升级为房产综合服务平台 “链家网”，标志着历经 3 年的链家线上化改造完成，线上化和数字化发展相辅相成。2015 年也 是链家的并购年，收并购了伊诚地产、上海德佑地产、深圳中联地产、高策机构、杭州盛世管家、 重庆大业兴等 11 家房产经纪公司，迅速推进全国化布局。 3）2018 年至今：贝壳成立，由垂直领域正式转型平台领域：2018 年，贝壳找房正式上线，定位 为以技术驱动的品质居住服务平台，主攻大居住领域，包括但不限于二手房买卖、租房、新房销 售、装修和社区服务等业务。此外，德佑加盟模式进一步推广以布局全国二三线城市市场。2020 年，贝壳登陆纽约证券交易所，成为“中国居住服务第一股”；2021 年，贝壳提出“一体两翼” 战略，即以房产经纪事业群为主体，家装家居和租赁业务为两翼。2022 年，贝壳将其 A 类普通股 在香港交易所主板上市，成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。2023 年， 贝壳启动“一体三翼”战略升级，新增贝好家事业线，不断丰富“一站式”居住供给。

研发子公司赋能主营业务，链家+德佑构成贝壳旗下核心经纪品牌，自营+收购双轮驱动家装业务。 截至 2024 年 6 月 30 日，贝壳旗下具有战略意义或对于经营业绩贡献较大的主要附属公司及经营 实体约 37 家。其中研发子公司为平台及主营业务提供数据化技术支持；链家+德佑构成贝壳经纪 业务直营+加盟体系，贡献重要经营业绩；在家装领域子公司中，自营被窝深耕北京市场，后收 购的圣都家装定位全国市场，共同发力家装万亿市场。

2. 股权架构：核心管理层投票权占比近 50%

公司采用双重股权制，核心管理层掌握近 50%投票权。公司的股本包括 A 类普通股和 B 类普通股 两种，两者赋予股权受益人不同的投票权，A 类对应每股一票投票权而 B 类对应每股 10 票投票 权。创始人左晖家族信托是贝壳最大的股东，截至 2024 年 6 月 30 日控股 23.1%，同时拥有 17.0% 的投票权。两位公司联合创始人彭永东和单一刚分别持股 4.9%和 2.8%，同时作为贝壳唯二持有 B类股的股东，两者的投票权也高达22.1%和10.1%，再加上Propitious Global委托二人的17.0% 投票权，二人所代表的核心管理层的合计投票权接近 50%，体现核心管理层在公司治理中的强势 地位，为公司的持续创新和战略发展提供了坚实的支撑。

管理层创业、技术与行业经验丰富，房地产+互联网背景深厚。创始人左晖先生离世后，公司联 合创始人、首席执行官及执行董事彭永东接替左晖担任贝壳董事长，成立以彭永东、单一刚为代 表的新核心管理层。现任董事长兼 CEO彭永东先生于技术及战略咨询方面积累丰富的经验，曾担 任 IBM 战略与变革高级咨询顾问，为链家提供过战略咨询服务，2010 年加入链家，2018 年与左 晖共同创立贝壳找房。联合创始人兼执行董事单一刚先生房地产经纪管理经验丰富，曾任大连好 旺角房屋经纪有限公司的联合创始人兼副总裁。董事会副主席徐万刚先生拥有在成都成电万通投 资有限公司和电子工业部第十研究所的工作经历，以及伊诚地产的创业经历，具备房地产与技术 的双重履历。执行董事兼 CFO 徐涛先生的加入，为公司的财务管理和风险控制带来了坚实的保障， 他拥有超 20 年互联网公司的财务工作经验，曾任北京市商汤科技、嘀嘀等公司 CFO。

3. 盈利水平凸显强α，非房产经纪业务逐渐成为增长新引擎

公司“一体三翼”战略稳步推进，价值逐渐体现。2023 年 7 月，贝壳董事长兼 CEO 彭永东发布 公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构 调整。“一体”为经纪事业线，以 ACN 为基石，以提升客户体验为核心，推动行业健康生态； “三翼”为整装（家装家居）、惠居（房屋租赁）、贝好家（开发服务平台）事业线。2024 年 9 月，贝壳再次对其“一体三翼”架构进行人事调整，家装、惠居事业线迎来统筹高管，从顶层视 角提高决策和协同效率。公司战略价值已逐步体现，“三翼”业务正在形成公司的第二增长曲线。 2024年前三季度，家装家居、房屋租赁和新兴业务三大业务的合计收入占比继续上升至36%，同 比提升了 14 个百分点，是贝壳业绩的重要支撑。

收入方面： 公司 2018-2021 年收入持续增长，2022 年短暂下滑后 2023、2024 年收入显著修复。公司 2018- 2021 年收入由 285 亿元持续增长至 808 亿元，CAGR 达 30%，增长的主要驱动力为新房交易， 其 CAGR 达 58%。2022 年由于疫情冲击以及整体房地产市场环境低迷等因素，营收同比下跌 25%。2023 年疫情放开且市场弱复苏推动“一体”业务止跌回升，同时家装家居及新兴业务贡献 加大，营收显著修复。2024 年前三季度营收同比增长 8%。 从收入结构来看，房屋交易业务为营收主力，2022年起非房产经纪业务贡献持续提升，发展成为 新引擎。2021 年及以前贝壳房屋交易业务收入占比超 95%。2022 年收购圣都家装后家装家居营 收占比大幅提升，随着2023年公司启动“一体三翼”战略，家装家居和租房业务取得规模上的突 破，2023 年/2024 年前三季度非房业务对总收入贡献已提升至 25%/36%。

盈利能力： 毛利率自 2022 年起呈现上升趋势，“基本盘”存量房业务保持较高盈利能力。2018-2020 年公 司毛利率维持在24%左右的水平，2022年起公司毛利率显著提升，主要得益于存量房和家装家居 业务贡献利润率提升，且相较于新房业务，贡献利润率更高的家装家居收入占比提升。为衡量三 大业务的盈利能力，贝壳将贡献利润定义为各项业务的收入减去内部经纪人的直接薪酬和贝联经 纪人及其他销售渠道的分配佣金，将贡献利润率定义为贡献利润占收入的比重。由于贡献利润没 有剔除门店等平台基础设施相关的营业成本，所以贡献利润率并不完全等同毛利率，但仍然能够 衡量各项业务的盈利能力。2021-2023 年，存量房贡献利润率从 37%大幅提升至 47%，作为贝壳 “基本盘”业务，盈利能力也最高；新房贡献利润率从 19%上升至 27%；家装家居业务自 2022 年起基本维持在30%左右。2024年前三季度由于利润率较高的存量房业务收入贡献下降，同时固 定薪酬成本增加导致其利润率下降，综合毛利率短期承压。

费用端，管理费用率改善明显，销售费用率自 2021 年上行。公司管理费用率在 2020 年大幅改善， 主要由于 2019年对于高管股权激励一次性确认完成之后恢复到正常水平；2022-2024年前三季度 管理费用率由 12.1%持续降低至 9.6%。销售费用率自 2022 年持续上升，主要由于公司对于家装 家居业务的销售和市场推广的投入加大。

2023 年公司净利润实现高增，凸显业绩强α。经历 2021-2022 年行业下行压力和公司“阵痛” 调整之后，2023 年业绩大幅回弹，净利润实现 59 亿元，扭亏为盈；调整后净利润达到 98 亿元， 同比增长 245%（贝壳从净利润中剔除股权激励支出、投资减值损失、商誉和无形资产减值损失、 公允价值变动和因收购和业务合作协议产生的无形资产摊销等一次性或非常规支出，得到调整后 净利润）。2023 年业绩显著回弹主要得益于：1）房地产交易业务交易额提升，同时其贡献利润 率上升，2）非房产经纪业务正逐步形成业绩护城河，尤其是家装家居业绩贡献显著。2024 年前 三季度公司实现净利润 35.0 亿元，经调整净利润 58.7 亿元，表现依旧亮眼。

现金流方面： 变现能力强劲，在手资金充裕。截至 2024 年三季度末，公司现金及等价物为 96 亿元，账面现金 充足，抵御风险能力强劲，并且未来在稳固核心业务、探索新业务的过程中无后顾之忧。此外， 在房地产行业下行期同行业经营现金流表现较差的情况下，贝壳经营现金流净额自 2018年以来始 终为正，且基本上净额高于公司的净利润，变现能力强劲。截至2024年三季度末，公司现金及现 金等价物、受限资金和短期投资合计 595 亿元，丰厚的在手现金储备也使公司能够积极地推进股 东回报计划。