存量房收储政策、模式、资金来源、现状及挑战分析

今年以来，随着收储政策逐步推进，地方纷纷发文推进收储工作。

1、存量房“收储”受中央重视，加快消化商品房库存

今年以来，中央会议多次出台支持收购存量商品房用作保障性住房相关政策。4月末政治局会议首 次提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施；5月17日全国切实做好保交房工作视 频会议中首次明确表态支持“存量房收储”；6月20日住建部会议将收储城市层级进一步下沉至市 县级；7月30日政治局会议首次提到支持收购存量商品房用作保障性住房。 地方国有企业“收储”存量房有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，缓解开发商现 金流压力，加大保障性住房供给。

根据克而瑞统计，目前已有超过50城表态支持国有企业收储。 一线城市：深圳、广州；二线城市：杭州、济南、重庆、青岛、大连、苏州、郑州、长沙、石家庄、烟台、昆明等； 三四线城市：贵阳、呼和浩特、泸州、徐州、潍坊、洛阳、岳阳、肇庆、桂林、商丘等； 其他：开封兰考县、连云港灌南县、咸宁赤壁等 。南京、杭州、天津市等地正研究制定收购商品房用作保障性住房相关政策。

2、政府“收储”存量房的模式及资金来源

政府“收储”存量房包括两种模式。商品房“收储”是指由政府收购已建成的存量商品房，将其 用作保障性住房。从收购房源的角度来看，具体包括两种模式。 模式一国企收储未售新房：地方国企直接收购开发企业已建成未出售的存量商品房，改为保障性 住房等。 模式二国企收购居民旧房：各城市政府指定地方国企或第三方收购市民存量旧房，售房款项用于 居民购买指定新房项目，地方国企收购的旧房可用作保障房、安置房等用途。 考虑到模式二中收购的居民二手房房源位置比较分散，需要单独商议收购价格以及后续作为保障 房管理起来较为困难，我们认为此次存量房“收储”多以第一种模式为主。

收储资金来源于自筹资金、保障性住房再贷款、财政资金、专项债等。2024年5月央行设立3000亿 元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。此外，统筹考虑政策衔接，将原2023年 1月设立的1000亿元租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款统一管理。据央行公布，截至6 月底保障性住房再贷款余额为121亿元。据了解，租赁住房贷款支持计划和保障性住房再贷款设立 之前，济南等城市收储的主要资金来源为自筹，之后主要通过银行贷款。 收储资金来源有所扩大。2024年10月12日国新办新闻发布会上首次提及用好专项债券来收购存量 商品房用作各地的保障性住房，还指出继续用好保障性安居工程补助资金，适当减少新建规模， 支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

3、地方政府“收储”存量房加速落地

今年以来，随着收储政策逐步推进，地方纷纷发文推进收储工作。部分城市发布房源征集公告， 我们对其内容进行梳理后，发现房源征集公告一般会对收购房源的位置、性质、建筑面积、配套 设施、收储价格等提出相关要求。 房源位置和条件：1）房屋性质一般要求为住宅，部分城市拓展至商办公寓等。2）考虑到房间数 量少、分散对后期运营管理带来一定难度，多数城市要求房源原则上以整栋为基本收购单位。3） 要求房源权属清晰且可交易，已完成竣工验收备案。4）房源征集范围位置多数要求位于行政区域 内，洛阳、南宁、信阳等城市要求在中心城区内，项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定 车位配比。房源面积以小户型为主。多数城市要求房源单套建筑面积在120平方米及以下，深圳要求控制在65 平方米以下，更为严格。部分城市对于不同房源用途对应的单套建筑面积进行了区分，如山东烟 台提出转为配售型保障性住房的，建筑面积以90平方米为主，最大为120平方米，转为保障性租赁 住房的，建筑面积在70平方米以内。 多数城市提出收购主体为市人民政府选定的市属国有企业。如深圳、长沙、大连等城市，有助于 结合当地形势提出相应的收储方案。

多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为收购价格参考上限。收购价格方面，多数城市要求以合理价格收购，以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，即 土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润。 杭州临安提出“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。合肥强调“配租型保障性住房以专业评估机构的评估价作为收购价格的参考上限”。 重庆给出了收购价格的计算公式为测算基础价和市场价的加权平均值。

收储推进速度较快的均为去年租赁住房贷款支持计划试点城市。 综合来看，目前地方国资平台收购存量房落地数量不多，而且推进速度较快的均为去年租赁住房贷 款支持计划试点城市，其中郑州和济南两城收购的房源量较多，其余城市收购规模相对较小。 据福建日报，10月16日，福州市收购中心城区存量住房作为保障性租赁住房，首批狮峰新苑、华林 新苑等百余套分散式公寓已陆续投入市场。截至目前，福州累计收购存量住房9501套，将转作保障 性租赁住房使用，预计明年全部推出。 8月18日据武汉市政府官网，武汉市首单利用保障性住房再贷款收购存量商品房项目正式落地，武 汉安家保障性住房有限公司签约招商愉樾项目和空港中心三期项目，收购面积超2万平方米，改造 装修后可为全市提供保障性租赁住房500余套。

4、存量房“收储”面临的挑战

收益平衡较难。收储存量房的用途往往是配租型保障房或配售型保障房，保障房性质决定了收储 价格不能过高。政府对于收购存量房的收购价格普遍设定为以同地段保障性住房重置成本为参考 上限，即划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润，参考西安、福州等地配售型保障房的价格是 同区域商品房价格的5-6折，保障性住房遵循“保本微利”原则，收购价格可能更低，房企往往不 愿接受。而且从成本收益的角度来看，据诸葛找房数据，2024上半年重点50城租金回报率为2.03%， 保障性住房再贷款的利率为1.75%，加上运营成本，租金收益率平衡成本存在难度。

资金占用规模较大，可能存在一定缺口，资金来源有待拓展。政府收储存量房对城投平台和地方 政府资金占用规模较大，虽然5月央行新设了3000亿元保障性住房再贷款，但在地方财政压力较大 的背景下，对于想在全国范围大规模推行政府收储难度较高。目前地方国资平台收购存量房落地 数量不多，而且推进速度较快的均为去年租赁住房贷款支持计划试点城市，可能主要受限于目前 地方财政面临困难，资金周转情况不佳。后续保障性住房再贷款规模可扩大，中央对于长周期、 低利率资金的支持力度有望进一步增加。