办公租赁市场需求情况如何？

金融、科技以及专业服务等行业企业占据重点 城市写字楼租赁市场的主导地位，同时也是商办运营商旗 下办公物业组合的重要租户力量。

1.金融、科技及专业服务办公需求维持稳健，科技企业重回中关村

优质租户结构是写字楼物业维持稳定运营的基石。 瑞安办公官微披露，上半年，其旗下写字楼物业组合新增 签约总面积超 18 万平方米，其中上海项目（包括瑞安广场、 企业天地 5 号、太平洋新天地商业中心、、瑞虹企业天地、 虹桥天地办公楼、创智天地、INNO 创智、鸿寿坊）新增签 约总面积约 15.9 万平方米。

从租户结构来看，上半年内新增签约财富世界 500 强企业 共计 6 家，签约总面积约 1.9 万平方米，财富中国 500 强 新增签约 5 家，总面积为 2.2 万平方米，福布斯全球企业 2000 强新增签约 14 家，总面积为 8.7 万平方米。 以招商商管、瑞安办公、太古地产以及华贸写字楼为例， 观察租户所属行业。 可以看到，今年上半年，招商商管深圳区域写字楼业务部 成交面积达 45488.11 平方米。目前，其在深圳蛇口片区的 写字楼集群租户聚焦在科技、贸易、金融、能源、船运等 五大核心行业，包括苹果、今日头条、IBM、斯伦贝谢石油 等龙头企业已进驻。 依托政策导向和蛇口片区资源联动，未来将吸引更多总部 经济、科技服务等行业的优质企业。

另外，从企业披露的具体租户结构数据来看，2023 年，金 融行业、专业服务业以及 TMT 行业在运营商旗下写字楼物 业组合中占据相当重要的位置。 具体来看，瑞安房地产旗下写字楼物业中占比前三的租户 行业包括高科技及 TMT，占比 21%，银行、保险及金融服 务占比 14.2%，消费产品及服务占比 13%。 太古地产办公楼占比前三的租户所属行业包括银行业 / 金 融 / 证券 / 投资，占比 27.9%；贸易占比 24.5%；专业服 务占比 15.7%。 北京华贸中心 1 座、2 座写字楼占比前三的租户所属行业 分别为金融结构 / 保险 / 投资，占比 39%；专业及商务服务， 占比 19%；机械 / 设备制造，占比 11%。按投资主体进行 分类，内资企业占比 44.6%，外资企业占比 55.4%。

一线城市甲级写字楼租赁需求行业占比上，据戴德梁行披 露，今年第二季度，北京写字楼租户占比前三的行业分别 为金融业、TMT 以及专业服务业；上海租户占比前三的分 别为专业服务业、制造业以及 TMT；广州前三的租户为 TMT、专业服务以及贸易和零售；深圳前三的租户为金融、 专业服务以及 TMT。 结合运营商和一线城市租户结构来看，金融、科技以及专 业服务等行业企业占据办公楼租赁市场的主导地位。 另外，今年上半年，北京中关村有多家新企业入驻，涵盖 科技创新、数字经济、高精尖产业发展等领域。 据北京统计局披露的数据，2024 年 1-6 月，中关村示范区 监测的规模（限额）以上重点企业实现总收入 4.0 万亿元， 同比增长 4.9%。

1-6 月，中关村示范区规模（限额）以上国家高新技术重 点企业实现总收入 1.7 万亿元，同比增长 4.0%。其中，电 子信息和高技术服务领域企业分别实现收入 8083.8 亿元和 5416.2 亿元，收入合计占国高新重点企业收入的 77.3%。 具体来看，今年上半年，包括蚂蚁集团、华为、腾讯等在 内的科技企业重新回流中关村区域。 早于去年 8 月，蚂蚁集团与海淀区政府签署战略合作协议， 支持蚂蚁集团在海淀区设立创新科技总部，并聚焦科技创新、发展数字经济、服务数字社会等方面开展全方位合作。 6 月 15 日，蚂蚁集团位于北京海淀区中关村的创新科技总 部大楼正式挂牌，预计将于 7 月底正式启用，总部大楼位 于丽金智地中心项目东塔。同时，今年 5 月，华为海淀城 办宣布进驻丽金智地中心。 而腾讯则在今年年初以 64.2 亿元的价格拿下海淀区学院路 北端 A、B、C、J 地块 B4 综合性商业金融服务业用地、 B23 研发设计用地，土地面积约为 7 万平方米，总建面约 为 28.6 万平方米。 据了解，本次交易将主要用于满足腾讯对办公用地的需求， 为员工提供稳定集中的办公场所。

3.中小企业办公租赁需求仍存， 未来办公的多元化发展图谱

有效办公需求跟不上市场供应是重点城市写字楼空置率持 续攀升的重要原因，但企业办公方式灵活变动带来的影响 也不容忽视。 商业办公细分市场上，联合办公行业发展错综复杂。不可 否认的是，灵活办公方式对于提高员工工作效率、降低企业办公成本、平衡员工的工作与生活等多方面有重要作用。 据国家市场监督管理总局披露，全年新设经营主体 3272.7 万户，同比增长 12.6%。其中，新设企业 1002.9 万户，增 长 15.6%；新设个体工商户 2258.2 万户，增长 11.4%。截 至去年年底，全国登记在册的经营主体达 1.84 亿户，同比 增长 8.9%。企业 5826.8 万户，个体工商户 1.24 亿户，农 民专业合作社 223 万户，总体发展稳中趋好。

显然，这些创业者的办公需求是确实存在的，如何将市场 需求转化为落地的入驻效率正是联合办公企业需要考虑的。 近期，观点新媒体先后与 BEEPLUS、创富港、IWG、木棉 中国、WeWork 中国等在内的多家联合办公企业进行交流， 可以发现，目前联合办公企业正向差异化发展。 举例来说，创富港继续坚持传统业务模式，在小微企业市 场上优势明显，主要服务于极小及微小企业，入驻企业的 规模平均是 2-5 人。入驻物业主要聚焦于核心城市的乙级 写字楼物业，基本不会考虑进入产业园区。 BEEPLUS 的模式主要是国企持有民企运营，目前包括有 3.0 产业中心、政企中心、写字楼产品线以及产业社区在内的 四条产品线，其中写字楼系列和产业社区系列是今年关注 的重点。 值得一提的是，今年以来，样本企业扩张动作放缓，更多 聚焦于运营管理能力的提升。比如创富港在交流过程中表 示，目前正处于增长最缓慢时期，规模年增长在 10% 左右。 WeWork 中国表示，今年没有定下具体扩张目标，公司主 要关注营收、整体的盈利。 这点也可以从观点指数统计到的样本企业新增开店的数据 中得到验证。

据观点指数不完全统计，2024 年 1 月到 6 月，样本企业共 计新增开业 25 个办公空间产品，相较去年上半年，样本企 业新开项目数变动不大，但和行业快速增长阶段对比，企 业规模增长速度明显放缓。 上半年新增开店的企业主要包括创富港、IWG、优客工场、 BEEPLUS、高格办公空间以及创联工场。 城市布局上，以深圳、上海、广州为代表的一线城市依然 是企业布局的重点，一线城市灵活办公规模聚集效应明 显。今年上半年，深圳以 9 个新开项目数位居首位，占比 36%，其次是上海，占比为 12%。 其中创富港以新开项目数 15 个位居首位，占企业开业项目 数的 60%，从其新开门店城市分布来看，其深耕广深两城 的同时，也正稳步加大在上海、长沙等重点城市的布局。

联合办公企业在业绩数据上同样存在较大的差异。 数据显示，优客工场和堂堂加两者去年的收入同比下滑明 显，跌幅分别为 30.41% 和 36.92%，全年收入数值分别录 得 4.6 亿元和 3.19 亿元。 同期，两者相应的净利润分别录得 -2255.6 万元和 -4804.7 万元，均出现亏损幅度缩窄，但仍未摆脱亏损。 营收表现较为积极的 IWG 和创富港，去年全年收入分别录 得 33.35 亿英镑和 7.48 亿元，同比增长 8.07% 和 7.1%。 （注：IWG 收入按实际货币计增长 8%，按固定汇率计增 长 10%。） 其中 IWG 集团目前已在全球 120 多个国家拥有近 4000 个 灵活办公空间产品，800 万名客户。全年税息折旧及摊销 前利润（EBITDA）录得 4.03 亿英镑，同比增长 34%。

商业模式上，IWG 集团已投入轻资产模式的怀抱。其在 财报中表示，去年加快了轻资产增长战略的实施，全年签 署的合作协议几乎是 2022 年的两倍。2023 年在全球新增 867 个新办公空间产品，其中 95% 的项目采用托管合作的 模式，并以更高的利润率实现了有史以来最高的收入。 “IWG 集团现在完全不是二房东了，现在 IWG 集团扩张新 网点的模式已经转变成轻资产模式”，轻资产模式的倾向 在观点新媒体与 IWG 集团的交流中得到验证。 创富港作为联合办公行业少有的连续多年实现正向盈利的 企业，去年全年净利润录得 3536 万元，同比出现下滑，但 仍保持一定的盈利能力。今年一季度，创富港归属公司股 东的净利润录得 1475.67 万元，同比增长 195.83%。 整体来看，办公空间服务市场虽面临竞争与挑战，但也有 不错的增长。这也要求企业需不断提升运营管理能力，以 满足不断变化的市场需求。