为何要重视核心资产？

我来简单回答这个问题，如果你想更深入地了解，可以下载《房地产行业-金融街（000402）跟踪报告：深耕核心城市初心不变，核心资产助力周期穿越》这篇报告查看。

历次经济下行周期中，核心资产表现出较强的抗周期性。以日本和香港持有型公司 为例：1） 2008 年全球金融危机使得日本经济陷入低迷，新房和二手房成交量大幅下滑。 日本龙头房企三井不动产的三大业务板块中，管理和交易板块 2010 年营业利润分别较 2009 年下滑 23%和 75%，而自持物业的租赁收入仍然能够实现正增长，展现出优异的 穿越周期的能力。2）香港领展房地产基金主要经营香港本地零售商业和停车场物业，零 售和停车场 2007 年营收占比 77%，2008 年金融危机下，依然实现收入 41.99 亿港元， 同比+6%，投资物业总估值 443.07 亿港元，同比+12%。

利率下行有望带来资产价值重估机会。资本化率 Cap Rate 是对商业不动产价值评估 的重要指标，等于无风险收益率加上风险溢价，与国债利率同向变动。当前中央采取宽 货币+宽信用对冲经济下行压力，十年期国债到期收益率处于波动下行趋势。我们认为， 国债收益率的下行有望引导 Cap Rate 随之下行，从而提升资产价值重估空间。

周期底部推动 REITs 发展。纵观 REITs 发展历史，可以看出经济下行周期往往作为 REITs 推进的有力契机，承担摆脱经济失速、拉动不动产市场发展的重任。20 世纪 90 年代亚洲金融危机爆发后，REITs 迅速从美国引入亚洲各国，新加坡、日本、韩国、马来 西亚、中国香港等纷纷建立起 REITs 制度。2008 年全球金融危机爆发后，REITs 得到了 更为广泛的传播。我国 REITs 经历了多年的研究和尝试，2020 年首次提出在基础设施领 域实行公募 REITs，首批公募 REITs 于 2021 年上市，REITs 措施持续推进中。