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中国金茂研究报告：积极转变，焕新启航。变化 1：管理层新任，降本增效、运营创标。公司主席兼执行董事陶天海 2023 年 4 月起 出任执行董事兼首席执行官，2025 年 3 月任职公司主席，曾带领华东区域快速扩张，期 间华东区域从 2011 年 1 个项目发展至 2024 年贡献公司销售额的 40%。组织架构方面， 精简为“总部-地区”二级架构，重组为 14 个地区公司直接管理城市项目，助推重点城市 做大做优，同时也有利于管理费用率的改善。运营效率方面，优化“6-10-12-24”运营标 准；2024 年，公司新获取项目从“06”首开周期提速至 5.8 个月。

变化 2：大股东中化集团净增 256 亿元支持发展。截至 2024 年末，公司单一第一大股东 中化集团持股 38.38%，平安人寿和新华人寿分别持股 13.23%和 9.14%；陶天海等 4 位高 管持股 0.17%。中化集团对公司历来有资金支持，而这一支持在 2024 年更加显著：1）截 至 2024 年末，公司应付中化集团款项余额 227 亿元，同比+87%；2019-23 年该余额稳定 在 100 亿元左右。2）2024 年 6 月 6 日，公司与控股股东中化香港签订本金总额 150 亿 元的永续借款协议，利率 4.35%。因此，中化集团对公司的资金支持合计 377 亿元、其中 24 年净增 256 亿元，凸显了公司在集团内的重要地位。

变化 3：25 年前 7 月拿地销售均大幅跑赢行业。2025 年初至今公司拿地销售均大幅跑赢 行业，销售排名第 9、同比+3 名；拿地排名第 4、同比+5 名。2015 年 1-7 月，公司销售 额 618 亿元，同比+23.1%，同期 Top50 房企销售额增速为-18.4%；公司计划 2025 年销 售额 1,100 亿元，同比+11.9%。2015 年 1-7 月，公司拿地额 454 亿元，已大幅超过 2024 年全年拿地额 333 亿元，对应拿地/销售金额比 73%。土储方面，截至 2024 年末，公司二 级未售货值约 2,800 亿，63%集中在华北及华东；一二线占比 87%。

变化 4：减值计提相对充分，逐步消化历史包袱。公司自 2020 年开始计提减值，2020-2024 年合计计提减值准备 175 亿元，其中 22-23 年分别计提 59 和 48 亿元；2019-24 年合计计 提减值占比期末存货的 7.8%，高于重点房企均值 5.9%。2024 年，公司归母净利润为 7.0 亿元，扭亏为盈，主要由于地产结算毛利率见底回升 2pct、减值计提大幅减少、合联营企 业投资收益扭亏为盈、三费费率小幅下降、出售三亚酒店收益等。

变化 5：金玉满堂新产品系重塑好房子标杆。公司是高品质房企之一，已有北京广渠金茂 府、上海大宁金茂府等高品质产品。2024 年 3 月，公司发布“金玉满堂”全新产品系， 覆盖各维度客群，当年公司 9 府 3 璞 2 满 3 棠精彩呈现，多个项目首开售罄，得到市场验 证。近期，公司也有多个红盘实现快速去化，如重庆金茂璞印金开、郑州金茂璞逸云湖等， 持续刷新城市核心区单价记录和去化速度。