房地产行业REITs专题研究报告：REITs政策利好加速释放，三季度整体出现回调.pdf

房地产行业REITs专题研究报告：REITs政策利好加速释放，三季度整体出现回调。三季度REITs政策利好加速释放。2024年7月6日，《国家发展改革委关 于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》 发布，基础设施REITs进入常态化发行新阶段；2024年8月6日，国家发展改 革委印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报材料格式文本 (2024 年版)》的通知，提升基础设施领域REITs项目申报材料的标准化、规范化 水平，进一步高常态化发行工作的质量和效率；2024年8月11日，国务院印 发的《关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见》围绕优化绿色转型投资机制 提出，支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施 领域不动产投资信托基金（REITs）；2024年9月20日，证监会发布了修订后 的《证券公司风险控制指标计算标准规定》，于2025年1月1日起正式施行。 与现行风险控制指标体系相比，《风控指标规定》对证券公司所有业务活动纳入 风险控制指标约束范围，明确证券公司参与公募REITs等新业务风险控制指标计 算标准，提升风险控制指标体系的完备性和科学性。

三季度REITs指数横盘震荡，整体表现弱于股债市场。2024年三季度中证 REITs（收盘）指数处于横盘震荡，三季度末相较于二季度末整体下跌 0.91%， 主要由于股市与债市交易活跃且加速回温，部分REITs投资资金或回流至股债两 市，截至三季度末环比二季度末中证1000指数上涨16.60%，中证全债指数上 涨1.24%；截至2024年9月30日中证REITs的换手率为0.76，环比6月最后 一个交易日下跌11.70%，交易缩量明显，9月27日（28-29日休市）换手率仅 为0.28，是2023年11月3日以来的最低点。2024年截至11月15日，保障 房类REITs、能源类REITs 以及环保类REITs均保持二级市场价格的正增长，市 场表现较为稳定；产业园类及高速公路类REITs分化较大，但绝大多数都实现了 正增长，其中博时招商蛇口产业园REIT、中金山东高速REIT及国金中国铁建高 速REIT增速靠前；仓储物流类REITs整体表现低迷，仅中金普洛斯REIT实现正 增长；消费类基础设施REITs，二级市场价格走势也出现了分化，嘉实物美消费 REIT、华夏华润商业REIT、华夏首创奥莱REIT及华夏大悦城购物中心REIT均 实现二级市场价格正增长，华夏金茂商业REIT及中金印力消费REIT表现欠佳。

基本面持续分化，主动经营显价值。1）产业园：在招商环境仍未明显改善 情况下，二线城市产业园2024年三季度出租率普遍环比下滑，一线城市部分项 目仍延续二季度稳定表现；2）保租房：2024年三季度保租房项目出租率整体维 持较高水平，其中国君城投保租房REIT的江湾社区和光华社区，出租率环比二 季度分别提升了2.01%和3.70%；3）高速公路：高速项目营收表现受季节性影 响环比均有增长，但同比仍呈现不同幅度的下降；4）能源：2024年三季度受自 然资源条件差异的影响，能源类REITs项目营收表现分化，鹏华深圳能源REIT、 中航京能光伏REIT 营收不及2023 年同期，主要受上网电量和电价水平同比下 降影响；5）环保：富国首创水务受今年汛期降雨充沛影响，2024年三季度营收 同环比均正增长；中航首钢绿能由于北京市推动垃圾分类工作，导致焚烧所用垃 圾量减少，导致2024年三季度处理垃圾量、上网电量同比下降；6）仓储物流： 大部分底层资产基本面承压，出租率有所波动；7）消费：消费类经营稳健，出租 率保持较高水平。