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中国住房需求总量及结构趋势研究之四：三大底部信号显现，需求有望筑底企稳。经历史和国际对比表明，我国基本面已深度调整。1）行业规模深度调整，前端指标已下 跌50%-60%。其中，全国年化住宅销面降至8.7亿平、较峰值-49%、回到2010年；全 国年化住宅开工降至 6.4 亿平、较峰值-62%、回到 2007 年；300 城年化宅地成交降至 4.8 亿平、较峰值-59%、回到 2010 年前。2）房价也已深度调整，预计全国房价跌幅超 25%。其中，一线城市房价跌幅均值25%，远高于08年周期的12%、11年周期的8%、 14 年周期的6%。3）对比国际危机经验，我国量价均已深度调整。一方面，美、日、韩、 西班牙、丹麦、芬兰六国危机阶段最大跌幅均值为31%，而目前我国房价跌幅已接近；另 一方面，日美经验开工最大跌幅均值为54%-73%，而目前我国开工跌幅也已接近。

三大底部支撑信号显现，需求自然底有望来临。1）按揭负担比明显改善，居民购买力被 动改善。23Q4一线/二线城市（前40%收入群体）家庭按揭负担比均值为57%/27%，分 别较18年高点90%/47%显著回落，均已回到2016年前水平，并接近于或达到09Q1、 13Q1和16Q1等历史阶段性底部，居民购买力被动改善，对量价形成支撑。2）租金利差 收窄至极值，住宅配置性价比显现。24年3月百城租金回报率回升至2.18%，同期10年 期国债收益率降至2.29%，利差收窄至-11BP，创近几年新高，其中一线/二线/三线/四线 城市租金回报率为1.84%/2.24%/2.51%/2.96%，三四线城市基本跑赢国债，住宅配置性 价比显现，对量价形成支撑。3）对比日美经验，我国千人开工套数显著超跌。23年我国 千人开工套数4.5套，大幅低于日美同阶段（城镇化率65%-75%）的开工水平（日本11.2 套、美国7.3套），呈现显著超跌，也意味中期角度我国已有较强支撑。

三大底线测算需求有支撑，当前已处超跌状态。1）测算方式一：通过对城镇化率、人均 住房面积、房屋更新率等中期需求三大支撑的分析，我们认为我国需求总量依然有支撑， 并测算中期住宅需求中枢为11.6亿平。2）测算方式二：通过对日韩饱和阶段的住房经验 的借鉴，我们通过中日韩人口差距、并使用日韩住宅开工来线性测算我国住宅开工中枢底 线，并间接测算中期住宅需求中枢为10.5亿平。3）测算方式三：通过中日美相同城镇化 率阶段（65%-75%）千人开工套数的对比测算我国住宅开工中枢底线，并间接测算中期住 宅需求中枢为11.4亿平。而2023年我国住宅销售面积仅9.5亿平、住宅开工6.9亿平， 上述三大测算方式下当前行业规模均处超跌状态，表明我国中期仍有较强支撑。