华润万象生活研究报告：资源能力兼备，商管物管同辉.pdf

华润万象生活研究报告：资源能力兼备，商管物管同辉。公司是国内领先的物业管理及商业运营服务商：控股股东华润置地持股 72%， 管理层基本是华润集团老将、经验丰富，公司业务发展至今已沉淀近 30 年 住宅物管和近20年商业运营经验。截至2023H1末，公司物业总在管面积3.25 亿㎡，合约建面 3.80 亿㎡；在管购物中心项目 88 个，在营建面 952 万㎡。

两大主营业务中，住宅物管是营收贡献主力，而商写运管是利润贡献主力： 2023H1，公司总营收为 67.9 亿元，毛利率 33%。其中住宅物管和商写运管收 入占比分别为 66%和 34%，但毛利润占比分别为 40%和 60%，主要因为商写运 管毛利率 59%远超住宅物管毛利率 20%。细拆住宅物管，基础物业服务、社 区增值服务、非业主增值服务收入占比分别为 77%、14%、9%，而毛利率分别 为 15.6%、32.4%、39.2%。细拆商写运管，购物中心和写字楼收入占比分别 为 61%和 39%，毛利率分别为 71.8%和 37.7%。从财务状况分析，近年外部环 境并未影响公司业绩持续增长，利润水平也快速修复。公司轻资产模式优势 凸显，负债率低、现金充裕，有实力在市场下行期收购估值合理的优质标的。

物管和商管行业发展前景良好：物管行业，国央企物管公司竞争优势凸显， 预期 2030 年市场规模有望达到 3.2 万亿；商管行业，购物中心头部运营商 强者恒强，轻资产领域尚是蓝海，预期 2030 年市场规模有望达到 4351 亿元。 核心优势：（1）央企母公司托力强大。储备大量优质项目，保持每年超 10 座的新开业量，为公司规模增长提供坚实保障。（2）商业运营实力过硬， 手握稀缺重奢资源，高端商业护城河较深。截至 2023H1 末，公司在管购物 中心 88 个，其中重奢项目 12 个，排名行业第 1。公司坚持深耕重点城市、 提升管理效益，84%的项目零售额排名当地 Top3，完善的品牌梯队利于外拓 议价，人才梯队建设保障管理团队输出。（3）社区增值服务潜力巨大，2023H1 收入同比+73%，2023H1 同比+12%，渗透率 18%与头部同行相比提升空间充足。