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房地产年度行业策略报告：告别历史，重铸新晨。楼市波动调整：年初小阳春后楼市逐渐走弱，三季度开始弱修复。1）新房 销售今年呈现 N 型走势，一季度迎来小阳春，二季度逐步走弱，三季度开始 弱修复，二手房成交处于近年来高位；2）房价一季度上涨后再次走弱，9 月 新房、二手房价格环比降幅分别扩大至 0.3%、0.5%；3）房企以销定产，地 产投资持续下行，9 月投资完成额累计同比-9.1%、施工面积累计同比-7.1%； 4）土地市场低迷，房企拿地聚焦核心城市。

房企分化加剧：头部房企在楼市回暖时弹性更强，央国企销售、拿地表现均 优于民企。一季度楼市回暖，TOP10 房企单月销售额同比与 TOP51-100 房企 增速差距在 2023 年 2 月份拉大至+49.9pct；央国企与民企单月销售额同比 差异于 2023 年 2 月拉大至+122.9pct；拿地方面，房企拿地强度整体下滑， 央国企仍担当主力，总拿地金额 TOP30 房企中央国企数量占比达 70%左右。

政策逐步发力：下半年开始，政策密集发力且未来仍具空间，城中村改造有 望拉动楼市企稳。2023 年下半年以来，多层次地产政策充分发力。展望未 来，政策仍具发力空间，主要表现在：1）一线城市中除广州非核心区、上 海金山区外，一线城市其余区域尚未放开限购；2）一线城市首付比例与房 贷利率仍存较大下调空间；3）部分核心二线城市首付比例仍具放松空间。 此外，城中村改造有望持续推动，房票安置有望拉动楼市企稳。

中长期展望：地产销售已历经两年充分调整，每年 10-12 亿平需求中枢具 备支撑。楼市已历经 2022 年、2023 连续两年调整，商品房销售面积大幅下 降后或已接近潜在合理需求水平。地产销售面积或难回到受棚改货币化影 响的 2016-2021 年每年 17 亿平需求中枢，但在改善及更新需求的支撑下， 未来需求中枢有望维持每年 10-12 亿㎡。此外，房地产开发将告别“三高” 旧发展模式，房地产行业将平稳过渡至兼顾效率、公平、稳定和质量的新发 展模式。

2024 年前瞻：中性预测下，2024 年商品房销售面积同比+2.9%，开发投资 额同比+3.4%。地产政策逐步发力，目前力度逐步接近 2014 年，我们认为 2024 年或为房地产企稳之年。我们通过预测现房销售面积增速与现房占比， 测算 2024 年商品房销售面积在乐观、中性和悲观预测下分别同比+5.2%、 +2.9%、-3.5%；此外，通过预测新开工面积（同比-5.0%）、土地购置费（同 比+1.7%）、施工强度（900 元/㎡）、竣工面积（同比-5.0%）等指标，测算 2024 年开发投资额乐观、中性和悲观预测下分别同比+6.5%、+3.4%、-0.1%。