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房地产行业专题报告：城中村改造如箭在弦，从深圳等城市经验看城中村改造的方式与影响。城中村改造的政策表态。2023 年 7 月 21 日，国常会审议通过《关于在超大 特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。8 月初，国开行会议提到积 极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。8 月 17 日，央行指出加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融 支持力度。

城中村改造投资规模可达 8400 亿/年。我们根据 2020 年人口普查的自建房 数据对 19 个城市可能的城中村规模进行估算。19 个城市自建房户数比例平 均为 16.7%，按总户数测算 19 个城市总共有 1416 万户。参考 13-17 年的 棚改，5 年累计货币化安置 1000 万户，PSL 余额 3.04 万亿，按户均 30 万 的投入计算，1400 万户总计投入 4.2 万亿，按 5 年投资周期，每年约改造 280 万套，投资额 8400 亿。由于自建房的户均套数无法得到确切估计，我 们认为这个估算是相对保守的。

我们认为本轮城中村改造可能的模式为：1）货币化和房票安置的强资金支 持模式；2）弱资金投入的类统租模式。参考深圳城中村改造划分类型：综 合整治类城市更新、功能改变类城市更新、拆除重建类城市更新，从资金量 需求角度综合整治类较低，拆除重建类最高。我们曾对城中村改造的资金来 源进行情景分析，分别为强资金支持、中等资金支持、弱资金支持。通过对 深圳、杭州、东莞城中村改造案例进行分析，我们认为以货币化和房票安置 的强资金支持模式和弱资金投入的类统租模式或将成为主要方向，组合实施 概率较大，且城市能级越低，实施强资金支持模式的比例可能会越大。

房票安置可能性较大，五城已试点或执行。我们认为此次城中村改造的拆迁 安置有可能不同于此前的棚改货币化安置，以房票结合一些优惠补偿和购房 资格减免的组合方式可能性更大。房票安置更有利于新房去库存但接受度较 货币和物业补偿低，推进难度可能更大，可能只能用于部分非核心地段的城 中村项目。已有 5 个城市发布试点或已在执行房票安置政策，分别是郑州、 南京、合肥、青岛、哈尔滨，其中以郑州和南京方案最为详细。