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城建发展分析报告：聚焦创造价值，能力把握机遇。北京国资综合地产平台，多业务综合布局，销售业绩逆周期增长。公司是北京 城建集团旗下房地产开发板块唯一上市平台，业务涵盖商品房开发销售、土地 一级开发、商业地产运营、对外股权投资等多领域。2023 年上半年公司成功扭 亏为盈，实现归母净利润 4.8 亿元。

长期深耕北京市场，区域竞争实力超越地方国企同行。北京房地产市场供需关 系良好，在全国下行周期中具备充足韧性，后续随着核心城市需求支持性政策 进一步落地，北京市场潜力有望进一步释放。公司作为北京地方国企，开发投 资业务也以北京作为唯一核心，聚焦程度显著高于同类型北京国有开发企业， 据公司公告，2022 年公司全年销售结转金额中北京项目占比 77%，截至 2022 年底公司已售未结项目面积与可售面积中北京市场占比分别为 59%和 65%。考 虑到北京显著高于全国平均的房价水平，我们认为公司北京项目货值与利润占 比显然更高。得益于公司充分聚焦的业务布局，2023 年上半年公司实现销售金 额 231 亿元，同比增长 54.5%，优于全国平均水平。据中指数据库统计，1-8 月公司在北京市场全口径销售金额排名升至第 4 位。

把握投资窗口，项目质优量足。据公司公告，截至 2022 年底，公司在手土储对 应规划建筑面积482万平米，其中北京地区占比达79%，且公司充分把握了2022 年以来的投资窗口期，持续补充优质货值。据公司公告与中指数据库，2022 年 全年及 2023 年前 8 月公司权益拿地金额分别为 103 和 86 亿元，投资总额均处 于历史高位，其中北京地区权益拿地金额占比分别达到 95.0%和 86.1%。我们 统计，不含收购在建工程，公司 2021 年至今在北京累计新增项目计容建筑面积 107 万平米，我们测算毛利率平均达 25%，其中 2022 年公司新增土储 58 万平 米，我们测算毛利率平均达 32%，均显著高于公司当前结算毛利率，预计将带 动公司盈利能力持续提升。

持续参与旧改棚改，再次迎来发展机遇。棚改等城市更新业务一直是公司业务 版图中的亮点。据公司公告，截至 2022 年底公司投资开发中棚改项目合计总建 筑面积 618 万平米，占公司总量的 30%，其中北京地区项目占比 99%。望坛项 目是公司在手投资规模最大的棚改项目，也是北京城市核心区体量最大的改造 项目之一，占地 46.4 公顷，改造后总建筑面积 131 万平米。公司自 2016 年正 式参与该项目，截至 2023 年 8 月，中指数据库统计项目对应商品房项目累计销 售金额超 200 亿元，开盘以来总销售额排名北京市场首位。我们认为，未来的 特大超大城市城中村改造一旦加速，公司有希望凭借能力和经验在北京进一步 扩大资源，实现高质量发展。