城建发展研究报告：天生出众逆流上，风云际会腾空起.pdf

城建发展研究报告：天生出众逆流上，风云际会腾空起。行业基本面进入新周期，分化市场下获得竞争优势：本轮商品房销售一二三 线城市间分化显著，随着供需关系改变后，购房者将持续聚焦优质城市及优 质项目，公司土储高度聚焦北京，预计销售表现将显著好于行业平均水平；

政策情绪面迎来高峰，旧城改造创造历史性机遇：近期房地产政策再度迎来 宽松期+超大特大城市城中村改造的双重政策礼包，均将对公司经营产生积极 影响；对于前者新一轮“因城施策”将更多刺激一二线城市销售；对于后者，公 司作为北京本土且具备丰富一级开发及棚改经验的上市国企，有望在本轮城 中村改造中，充分对接政府、资金、项目等多方，成为政策推动的主要参与 者，并从中获益；

市场博弈尚不充分，中小市值房企仍有机会：我们回顾了 2021 年 11 月至 2023 年 6 月地产板块整体走势，发现相比大盘股，中小市值房企累计涨幅落 后，考虑到存量市场下，规模大并不等同于公司质地好，中小市值房企同样 有成长空间，并进行了中小房企横向盘点，城建发展在比选中脱颖而出。

经营表现：销售拿地双突破 储备业绩兑现中 资源整合再提速

销售拿地逆势增长，彰显公司经营健康，信心充足： 2023Q1 公司公告口径 实现销售额 124 亿，同比+146.4%， 2023H1 权益销售额同比+73.7%，2022 年权益拿地金额同比+22.1%，拿地强度 39%， 2023H1 因摇号不中拿地金额 同比减少，但拿地强度仍位居行业前列；

销售土储结构聚焦北京，充分受益于北京市场良好表现： 根据中指研究院统 计，2023H1 销售额中北京市场占比 93.1%，在建待建面积中北京占比达 75.5%，2023 年北京商品房月度供求比始终保持在 1 以下，市场成交较活 跃，公司销售当前可充分受益于北京市场的良好表现；

储备业绩逐步兑现，营收盈利能力将迎提升：天坛府等多个优质项目将在 2024 年前后陆续结算，天坛府当前合同负债 136 亿元占比达 50.2%，此外一 级开发项目也将陆续从投入期转入回款期，公司营收盈利能力将获提升；

母公司下属同业竞争公司注入再提速：北京城建集团全资涉地产开发子公 司，将在条件满足后将地产业务注入城建发展，二者合计总资产约 1420 亿 元，注入后将显著提升公司资产规模，2023 年 7 月 13 日，母公司北京城建 集团董事长新任命，有望将加速资源整合进程。