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城建发展（600266）研究报告：尽享京城禀赋，业绩厚积薄发。我们重申公司的五大亮点，并且参考 NAV 测算，上调 24-25 年预测营收、 毛利率，预计 23-25 年 EPS 为 0.43/0.80/0.96 元（前值 0.43/0.56/0.67 元）。 可比公司平均 2023PE 为 11 倍，考虑到公司销售快增长、业绩强反转，具 备北京拿地、“一区一策”的潜在催化，长期具备资源整合空间，我们认为 公司合理 2023PE 为 16.5 倍，目标价 7.10 元（前值 6.45 元），对应 PB 为 0.79 倍，维持“买入”评级。

看点一：销售逆势成长领跑行业，尽享京城复苏节奏

伴随着北京市场禀赋和产品力的强化，16-22 年公司销售金额 CAGR 14%， 22 年逆势+18%（vs 百强房企-41%）。北京充裕货值助力下，23 年 1-6 月 销售金额同比+65%，在 TOP50 房企中排名第二，我们预计全年可售货值 约 700 亿元，销售金额有望超过 400 亿元，较 22 年进一步提速。北京房地 产市场调整期亦具备韧性，“一区一策”的推进有望为公司带来更多机遇。

看点二：货币资金创新高，有望继续强化北京禀赋

随着重点棚改项目回款+销售增长，21 年起公司现金流显著改善，23Q1 货 币资金创新高。充裕弹药助力下，公司持续深化北京布局，6 月摇中北京朝 阳奶西地块，补充货值 50 亿元，后续不排除通过合作方式补充北京地块。

看点三：棚改布局进入收获期

北京市属国企+建筑业务经验帮助北京城建集团获取大量北京市土地一级开 发和棚改资源，公司作为集团旗下唯一房地产开发上市平台，具备一流的资 源承接和标杆打造能力。其中，我们预计望坛棚改和临河村棚改项目潜在利 润规模较大，并且随着项目交付，有望自 23/24 年起开始贡献净利润。

看点四：“第三支箭”和新董事长任命落地，资源整合条件更为成熟

北京城建集团旗下拥有三个房地产开发平台，存在同业竞争问题，公司体外 地产资源规模较大，“第三支箭”为公司整合集团资源带来新的契机。23 年 6 月集团新董事长任命落地，推动资源整合的条件更为成熟。

看点五：未结转利润充裕，期待金融资产改善

基于 NAV 测算，公司潜在可结转归母净利润约 100 亿元，23 年业绩有望大 幅反转，24-25 年潜在利润亦非常可观，市值较 NAV 折价 60%。根据集团 新董事长发言，公司未来或将逐步降低金融资产配置，减小其对业绩的影响。