房地产行业专题分析：销售改善，盈利寻底.pdf

房地产行业专题分析：销售改善，盈利寻底。中报呈现出房企整体运营仍然处于磨底阶段，核心变量仍在需求端。但 7 月 24 日以来，需求端政策落地节奏超市场预期，全国购房杠杆限制宽松历史 鲜见，更显力度，我们看好政策对基本面的托底效用，在核心城市有布局的 公司有望受益。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、 滨江集团、万科 A、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、 华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、 华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。

业绩：保交楼政策推动营收同比微增，盈利能力仍在寻底

2023 年上半年，受益于疫情防控政策放松，一季度销售回暖，叠加保交楼 政策的持续推进，房企结算节奏有所提速，总体房企营业收入小幅增加，其 中龙头房企收入持平，中小房企弹性较大，民企的结算节奏快于国企，我们 认为主要有以下几方面因素：1. 因房企信用风险暴露均发生在民企，因此 民企也成为保交楼政策的焦点；2. 民企面临更为严格的预售资金监管，加 速竣工结算有利于现金回流。从结算结构来看，盈利空间进一步下降。房企 在过去两年现金流持续承压，以价换量成为主流去化战略，对业绩的影响在 今年上半年进一步发酵。国企保有相对溢价，盈利空间收缩幅度低于民企。

销售：销售同比增速转正，预收账款降幅收窄

得益于一季度市场脉冲式复苏以及房企对销售回款的战略侧重，上半年总体 房企销售现金流实现转正，2023 上半年总体房企销售商品提供劳务收到的 现金同比增长 7%，较 2022 全年上升 34 个百分点。在结转提速的背景下， 预收账款同比降幅也得以收窄。从结构上看，国民企分化仍在加剧：国企销 售现金流同比增速大幅高于民企以及公众企业。参考近两年的扩储节奏以及 质量，我们认为国企在销售端口的优势仍会持续。

扩张：受制于资金压力以及核心区域拿地难度，去库存仍为主线

上半年房企对于扩张的态度更为谨慎，无论从总投资还是投资强度来看，均 在去年基础进一步下滑。中型房企以及民企对于再投资在资金约束下更为谨 慎，而另一方面，国企也放缓扩张步伐。我们认为普遍性的投资力度下降其 主要原因在于：1.市场景气度持续维持在低位，安全性前置于成长性成为行 业的核心考量；2. 国企去年已经经历了一轮积极补库，对于扩张的急迫性 相对有所缓解；3. 双核拿地战略成为主流策略，趋同的拿地战略导致土地 市场热度显著分化，也加大了核心资源拓展的难度。