宏观专题研究：人地关系，城中村改造内核.pdf

宏观专题研究：人地关系，城中村改造内核。城中村改造未来采用何种模式，转化成何种类型住宅，关键不在于现在城中村面 积几何，关键取决于城镇化新阶段（亦为人口向大型城市集聚）居民的潜在需求。 城中村改造目的是优化既有城中村住宅，激发出更大土地价值。土地的价值不在 土地本身，而在乎土地之上人的经济活动，在乎人的生产、创造和需求。即城中 村改造本质上是重塑大型城市的人地关系。 城中村改造，所有的理解、匡算和预测，首要前提是理解人的潜在需求。

大型城市中未来居民仍有三大改造需求，分别对应三种既有的现实模式。 城中村改造目的是优化人地关系，城中村改造过程也是城中村价值发现过程。 城中村改造有三重价值发现。一是改善城中村老旧住宅品质，改善民生福利； 二是满足商业住宅需求，市场再定价城市土地价值；三是满足租房需求，平衡民 生福利和城市土地商业价值。 三大改造需求衍生出三种不同的改造模式。模式一，民生公益类项目运营，满足 老旧住宅品质提升需求。模式二，市场化商业运营，满足商业住宅需求。模式三， 市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求。

存量住宅供给和潜在人口流向的现实约束下，城中村改造内含三个层次。 针对 21 个特大和超大型城市，我们首先测算各城市当前存量住宅是否充裕，再 根据当前既有存量住宅供需结构，我们将城中村改造划分为三个层次。 层次一，当前存量住宅供给不足城市，当前有必要对城中村进行拆除重建。 当前存量住宅供给不足城市，城中村有拆除重建需要，按此测算近期可拆除重建 的城中村套数上限约为 462 万套。若进一步将口径收窄，存量住宅供给不足城 市，只有核心地区城中村可在近年拆除重建，则窄口径测算拆除重建城中村 231 万套。即，理论上这 231 套城中村，当下便有拆除重建的需要。 层次二，未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求。 存量住房相对充裕城市（以郑州、青岛为例，套户比>1.2），核心地区之外城中 村，拆除重建的商业价值偏低。 但若考虑到河南、山东总人口众多，未来省内人口或仍郑州、青岛集中，则未来 青岛、郑州非核心地区的城中村，或许也有拆除重建需要。 层次三，人口流入有限且目前存量住房过剩地区，城中村拆除重建的必要性低。