商业管理行业专题研究：商管市场持续扩大，龙头企业经营提效.pdf

商业管理行业专题研究：商管市场持续扩大，龙头企业经营提效。商管需求持续提升，市场规模有望达到万亿。购物中心存量持续增 长，2022年末，全国存量购物中心5685个，体量达5.03亿平方米，同 比增长约5.9%。随着存量改造项目及新项目开业入市，购物中心业主 对优质商管服务的需求持续提升，商业地产在管建筑规模稳步增长， 商管市场持续扩大，预计2025年商业运营服务市场规模将突破1.2万 亿元。

商管行业集中度有望上升，新开业项目CR5提升至30%。按照购物中心 物业管理服务收入来计算，2019年我国商管行业CR5为23.4%。随着业 主对高质量商管业务的需求进一步加大，头部效应明显，龙头企业有 望进一步提升市场份额。2022年15家规模企业开业项目153个，占比 上升至42%，前5家规模企业开业项目占比超30%。

头部企业加速轻资产扩张，轻资产项目占开业项目30%。轻资产运营 资金压力较轻，多家房企提速轻资产项目的布局，推动自身轻资产板 块走向资本市场。2019年来，宝龙商业、华润万象生活、星盛商业、 中骏商业等多家商业地产轻资产运营主体，相继在港股上市。新开业 轻资产项目持续增加，2022年新开业的轻资产项目达到118个，同比 增加约15.7%，占全部开业项目的32%。

商管公司经营提效，毛利率普遍升至30%以上。头部商管公司持续优 化经营管理，不断推动轻资产扩张，普遍提升毛利率水平。2018- 2022年，万达商管毛利率由41.3%提升至近50%，华润万象生活整体毛 利率由15%提升至30.1%，商管业务毛利率提升至50%，宝龙商业毛利 率由27.1%提升至32.7%，星盛商业毛利率由51.7%提升至55.7%。