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REITs专题：高速修复放缓，产业园分化大。27 只公募 REITs23 年二季报出炉。分底层来看，高速公路保持修复态势， 但修复斜率放缓，同比仍有较大改善；产业园内部分化较大，工业厂房类资 产表现较好，部分办公楼项目出租率修复滞后；能源环保类受季节性、检修 影响，波动较大；保租房和物流园整体较为稳定。从分派率来看，特许经营 权虽显著高于产权类，但产权类上半年完成情况更好。今年 2 月中以来，公 募 REITs 持续下跌，7 月 5 日以来，多只 FOF 公告可投资公募 REITs，市 场情绪有所好转，连续下跌使得 REITs 作为长期资产的配置价值已显现， 关注低估值、高分红的投资机会，业绩基本面的修复情况仍是观察的重点。

二季度高速 REITs 同比改善但环比下滑，产业园净利润环比多下行

从基金层面业绩来看，保租房和物流园类 REITs 表现较为稳定，仓储物流 REITs 基金收入环比同比均有所改善。保租房整体收入波动较小。环保类受 检修及季节性影响有所波动，首钢绿能二季度设备检修导致基金收入下降， 首创水务季节性强二季度进水量增加修复明显。高速公路类 REITs 同比仍 修复，主要系 22 年低基数，但环比较一季度多有下滑；产业园区 REITs 基 金收入波动较小、净利润环比表现多下滑；三只能源类 REITs 表现较好， 深能源收入、净利润环比均有较大提升。

公募 REITs 可供分配金额整体完成度较高，板块间分化明显

已有 22 只 REITs 公告分红 22 年收益，3 只 REITs 公告分红 23 年收益，兑 现收益较及时。特许经营权类公募 REITs 的派息比率明显高于产权类公募 REITs，特许经营权类公募 REITs23 年二季度可供分派比率多高于 1.6%， 其中高速公路 REITs 环比有所下滑，主要系二季度高速公路修复斜率放缓； 产权类公募 REITs23 年二季度派息比率多在 1.1%左右，保租房均在 1.1% 以上，其中市场化运营的有巢较突出，物流园也超过 1%，产业园内部分化 较大。就可供分配金额完成率角度而言，上半年大多完成情况较好，高速公 路受益于出行修复基本面持续改善，不考虑扩募项目，产权类多超预期完成。

高速持续修复但环比有回落，产业园分化大，保租房、物流园运营稳定

高速公路类项目仍保持修复态势，但二季度高速公路修复斜率放缓，环比表 现多不及一季度，但项目车流量与通行费收入同比仍增长显著。环保类与能 源类项目受季节性因素影响较大，伴随二季度用水、用电量上升，首创水务、 深能源营收环比大幅上升，首钢绿能受设备检修影响，业绩有所回落，新能 源项目表现较平稳。产业园二季度表现分化明显，整体来看工业厂房类资产 表现较好，部分办公楼项目出租率修复滞后，需重点关注后续新签约情况。 保租房项目整体运营平稳，出租率稳定。物流园中盐田港、京东经营状况稳 定，出租率均高于 99%，需关注普洛斯通州和重庆项目后续签约情况。