物管行业2022年报综述：“狂飙”时代已落幕，分化阶段徐开启.pdf

上传者：方*
时间：2023/05/22
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物管行业2022年报综述：“狂飙”时代已落幕，分化阶段徐开启。回归服务本源：基础物管业务收入占比提升，外拓能力将成发展胜负手。疫情之下，央国企及大型企业营收增速仍保持稳定。基础物管业务的营收及毛利润占比皆出现较大程度提升。同时各公司在管面积增速出现不同程度降低。行业合约在管比持续下滑，但大型企业仍保留较好增长潜力。第三方外拓能力成为物企可持续发展核心指标，对关联方依赖逐步减弱。2022 年样本公司新增在管面积中第三方占比达 50.4%。

利润率两大关键字：“回归”行业实际水平，央国企与民企之间“分化”。疫情之下，2022 年行业综合毛利率同比下降 4.1pct 至 21.2%，民企下滑幅度较国企更大。细分至各业务：（1）基础物管毛利率同比微降 2.2pct 至 18.1%，民企降幅相对央国企较大但绝对值仍有优势；（2）非业主增值业务毛利率同比大幅下降 9.7pct 至 22.2%，民企大幅下降而央国企保持平稳；（3）疫情期间社区增值业务难以开展，毛利率同比下降 5.0pct 至 35.0%，预计随着疫情得到控制经济复苏毛利率将企稳回升。

应收账款及商誉的减值、无形资产摊销拖累业绩表现，行业回归现金流业务本质。由于前期高溢价收并购以及关联方出险等因素，多家民企大幅计提应收账款及商誉减值金额致使民企归母净利润增速由正转负，而央国企整体保持稳健经营，预计未来两者分化趋势愈加显著。尽管业绩承压但大部分物业公司的账面现金依然充裕，股利支付率依然保持相对高位。

浴火重生：关联交易业务占比降低，多元特色业务初见雏形。非业主增值业务收入及利润占比出现大幅下滑，2022 年该业务收入仅占总营收的 15.4%，同比大幅下滑 7.4pct。多元特色业务已初见雏形，我们认为兼具市场规模广阔和竞争格局优秀的城市服务、团餐以及 TOD 物管业务值得关注。（1）城市服务仍为蓝海赛道,目前碧桂园服务，保利物业城市服务业务已初具规模。头部企业城市服务业务营收占比及毛利率逐渐提升。（2）我国团餐市场增长空间大，增长势头稳定，行业集中度较低，2022 年 CR5<5%。目前仅有新城悦服务、新希望服务、金科服务、雅生活服务等公司进入这一赛道。（3）全国 TOD 市场空间广阔发展迅速，越秀服务作为 TOD 物管龙头已拥有技术壁垒和先发优势。2022 年公司 TOD 业务营收达到 2.9 亿元，占总营收比重为 22.5%。