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房地产行业专题报告：核心20城探究之广州，南国要素资源高地，地产底部显现。广州经济主要由第三产业驱动，具备良好的工业基础，但在新一轮制造业升 级竞争中，工业复合增速不及长三角及珠三角主要工业城市。1）广州作为珠 三角经济腹地的核心城市，面向东南亚，连接内地，区位优势明显，同时良好 的营商环境吸引外资聚集，2021 年广州 GDP 排名全国第四，与深圳差距缩小 至 2400 亿，但人均 GDP 对标其他一线城市较低。2）广州作为珠三角核心节 点城市，成为天然要素聚集地，教育、医疗资源领跑珠三角，在发展服务业上 具备先天优势，经济主要由第三产业驱动，GDP 中三产占比达 72%，但三产 结构以生活性服务业为主，三产规模与深圳相当的情况下，金融业增加值仅为 深圳 50%。3）广州具备良好的工业基础，工业增加值规模排全国第 5，但在 新一轮的制造业转型升级中，增速落后于长三角主要工业城市，近年来政府首 提制造业立市，近 4 年工业固投增速达 15%，处于领先地位。

广州工业细分项中，汽车制造业、生物医药产业为未来主要增长点，产业发 展效率有待提升。1）汽车制造业具备较强的规模效应，汽车产量占全国比例 约 11%，位居全国第一，积极转型发展新能源汽车，已培育新能源龙头车企 广汽埃安、小鹏汽车。2）电子信息产业产值约为深圳的 1/10，仅新型显示领 域发展较好，而半导体、消费电子等领域招商引资能力弱于深圳、东莞。3） 生物医药产业在中药、医疗检测领域已形成龙头企业集聚，如广药集团、达安 基因等，近 2 年总产值复合增速达 21%，预计为广州未来主要增长点之一。4） 广州税收规模接近 1400 亿，仅为深圳 40%，债务余额/税收收入达 2.4，相较 其余一线城市，广州对土地财政依赖度最高，需加快提升产业发展效率。

2022 年广州商品住宅销售下跌 34%，中心城区及产业兑现较好的外围区域抗 跌能力强，预计未来新房销售将向 1150 万方需求中枢回归。1）本轮市场下行 周期中广州商品住宅成交面积下降 34%至 791 万方，大于全国平均跌幅，中 心城区跌幅与全国接近，产业兑现较好的番禺区仅下跌 8%。2）2022 年广州 政策以边际放松为主，未放松限购、限售等核心调控政策，全年新房及二手房 市场持续筑底，近期疫情因素积压的购房需求释放、刚需及学区需求释放，广 州二手房市场明显回暖，2023 年 2 月二手房网签面积 96 万方，创下 2021 年 6 月以来新高。3）即使在新一轮制造业转型中整体落后，但良好的汽车产业基 础、高速增长的生物医药产业仍使广州保持活力，叠加节点城市人口吸附效应， 常住人口保持增长仍可预期，预计广州常住人口稳定在 1900 万左右，商品住 宅需求中枢仍有 1150 万方。4）近年来广州外围区域土地超供，导致外围区库 存累积，占比 68%，城市去化周期为 22 个月。广州产业向东部、南部外溢， 黄埔、番禺两区已聚集众多先进制造业企业，有望率先兑现预期。

品牌国央企已占据广州市场主力，持续深耕下规模优势及品牌影响力延续。1） 广州住宅销售市场集中度较高，越秀、保利市占率稳居前二，尤其越秀在 2022 年广州住宅销售规模整体缩减情况下，权益销售金额 444 亿，逆势上涨 22%。 2）越秀、保利在广州土储规模超 1000 万方，中心城区土储占比接近 50%， 外围区域土储仍可凭借深耕优势实现较好去化，如越秀自 2009 年起深耕番禺 区，已形成区域规模优势及品牌认可度。3）2022 年广州政府提高中心城区宅 地供应比例、取消“竞自持”让利房企，提振市场信心，但民企参与度仍然较低， 全年仅获取 3 宗宅地，而品牌国央企如越秀、保利坚定布局，权益拿地金额超 150 亿，未来有望转化为优质供应。4）预计 2023 年广州楼市将迎来小周期复 苏，建议关注在广州具备规模优势及品牌影响力的国央企，如越秀地产、保利 发展。