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越秀地产（0123.HK）研究报告：大湾区双国资背景房企，多元增储助力穿越周期。公司是拥有双国资背景的广州老牌房企，近年销售逆势增长。2022 年公司 实现合约销售额 1250.3 亿元，顺利完成全年 1235 亿元的销售目标，完成 率 101.2%。公司销售额增速领跑行业，6 年 CAGR 达 26.7%；2022 年同 比增长 8.6%，增速位列 TOP30 房企第 1 位，显著优于 TOP100 房企全年 同比-42.3%的增速，是在当前地产下行周期中少数能够销售同比正增长的 开发企业，彰显公司较强的销售韧性。

拿地渠道多元、规模提升，聚焦广州及华东一二线城市。公司维持较高拿 地规模与强度，近年投销比均在 0.5 倍以上，2022 年拿地金额为 769 亿 元，权益比 52%。渠道看，近两年公司多元渠道拿地金额占比约 50%，使 公司能灵活调整直接参与招拍挂的比重，项目“优中选优”。区域看，一 二线城市拿地金额占比保持在 90%以上，聚焦广州的同时持续增加华东拿 地力度，2022 年华东金额占比提升至 45.9%，超越广州及大湾区，成为公 司第一大拿地区域。多元拿地渠道及优异的区域布局助力公司销售强势。

TOD 开发具备显著竞争优势，已经异地开拓杭州迈向全国化扩张。公司多 年深耕已成为广州 TOD 龙头开发企业，2022 年异地成功开拓杭州 TOD 市 场，开启全国化扩张。公司 TOD 项目具备高周转、高去化速度、高毛利率 的特征，特别是公司 TOD 占用资金时间短，进入项目后能在当年立即形成 销售。公司 8 个 TOD 项目合计拿地金额 383.8 亿元，测算货值 1414.3 亿 元，测算扣配税后拿地毛利率均值 33.9%。2022 年底剩余可售货值为超 800 亿元。我们认为 TOD 的优异表现将成为公司业绩的“压舱石”。

地方国资信用背书，流动性无忧。大股东的信用背书助力公司融资渠道畅 通，综合融资成本近年呈现下降趋势，2021 年为 4.1%处于行业低位。公 司偿债高峰或在 2025 年后出现，债务到期结构健康。公司未提取的银行授 信额度充足，2022H1 达 315.4 亿元。公司多年维持三道红线绿档。