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建发国际集团（1908.HK）研究报告：激励好、资产优，业绩高增长可期。公司拥有国资背景和市场化机制，大股东助力公司实现跨越式发展。公司是 厦门建发集团有限公司的成员企业，在有外部监督和优势资源支持的同时实 行市场化激励机制；截至 2022 年 6 月底，公司管理层持股计划+股权激励 占总股份比例达 5.43%，而在第二次股份激励完成后，该比例将超过 8%。 2016 年以来，母公司建发房产持续注入优质土储，快速提升公司规模和业 绩，助力公司销售金额从 2016 年的 16 亿元增至 2021 年的 1649 亿元。

产品销售力优异，聚焦深耕成果显著。公司主打高端改善产品，在当前高能 级城市、改善产品去化表现更好的背景下，销售规模逆势增长（2022 年 11 月居行业第 11 位）。坚持在厦门、福州和长三角重点城市深耕，前十城市贡 献销售 70%，在厦门市占率达 23.2%，人均效能居行业前茅；优异产品销 售力能实现品牌溢价，有效降低销管费率，1H22 销管费用占销售金额比例 仅 1.9%，处于行业领先水平（典型房企平均 3.7%）。

把握机遇错峰拿地，补货质量持续提升。公司 2021 年和 1H22 拿地强度 （拿地金额/销售金额）均为行业第一，且近一年来权益拿地金额居行业第 四。公司新增拿地集中在深耕区域和高能级城市，如厦门、上海、北京等， 在土拍规则优化和竞争环境减弱的背景下，拿地利润自 2H21 来逐步回升， 2022 年新增项目拿地毛利率在 25%以上（较 1H21 以前高出 10pct）。

资产质量优异，债务结构良好，保障持续健康发展。截至 1H22 公司土储总 货值 3160 亿元（车位底商等低效库存仅约 40 亿元），多位于重点城市核心 板块，73%的项目均价高于所在城市均价，土储流动性高。公司拥有良好的 资产质量，已竣工未售存货占比小于 10%，持续下降；资产流速（货币资金 和存货占总资产比例）在 70%以上，居典型房企第一。公司债务结构安全稳 健，三道红线稳居“绿档”；短期有息负债占比仅 9.2%（行业平均 26%）。