房地产行业2023年度投资策略：底部涅槃，曙光渐进.pdf

房地产行业2023年度投资策略：底部涅槃，曙光渐进。基本面：修复受阻，低位波动，蓄力上升。2022 年基本面趋势下行，销 售、投资处于历史低位，2023 年销售预计处于“U”型的底部抬升阶段， 竣工修复具备确定性，投资修复较为艰难，需要以时间换空间。2022 年 土地市场热度已至低谷，22 城全年供地计划完成率不足五成，重点城市 溢价 1%以下或底价成交的地块占到四分之三。2022 年第三批供地央国企 拿地渐显乏力，地方城投拿地比重提升至 53%。在分化和修复的预期下， 预计 2023 年一二线城市房价基本稳定，三四线城市微幅下行。当前首套 房、二套房贷款利率较去年高点下降 100bp 以上，据我们测算首套房贷 利率最低有望达到 3.7%。

政策面：供需两侧强势托底，博弈逻辑下持续宽松。2023 年政策环境依 旧以宽松为主，政策的发力程度依旧是博弈逻辑，关注两个主要变化， 销售及行业风险。预计房贷利率继续下行；需求侧政策工具箱里工具逐 步释放，可以期待一线城市修改“认房认贷”规则、热点二线城市放开 “四限”等；供给侧全渠道信贷空间打开，为“保教楼”和信用恢复提 供持续资金支持。当前周期与以往相比，依旧有一定的宽松空间。

资金面：房企资金恶化程度趋于见底，政策支持下有望平稳度过偿债高 峰。2021 年以来，在三道红线、贷款集中管理制度、预售资金监管趋严 等调控下，流动性急剧收缩，房企资金呈现以下特征：1）经营现金流与 融资现金流双双恶化，融资及经营资金占比分别为 49.8%、50.2%，体量 相当，上轮周期中融资资金占比达到六成；2）房地产贷款增速持续下行， 房地产行业信贷占比明显下降；3）房企非银融资在十月首次同比转正， 其中 ABS 融资及信用债占比超九成，无新发海外债。行业在 23 年上半年 迎来偿债高峰，在信贷端政策不断支持下有望平稳度过。行业供给侧出 清仍在进行中，这个阶段对于积极拿地的房企是一个拿地利润率和市占 率双提升的好机会。

2023 年核心运行数据判断。2023 年基本面的走势取决于政策的宽松程度， 中性情境下，政策在当前宽松节奏下稳中有进、房价保持稳定、行业风 险得到有效控制，销售在此环境下走上稳健的实质性复苏道路。我们预 计，2023 年全国商品房销售面积同比增速-3.2%，销售金额同比增速-2.4%， 土地购置费速为-15%，新开工面积增速为-26%，竣工面积增速 2.3%，房 地产开发投资同比增速-9.5%。