房地产行业专题：香港楼市再复盘与新动态.pdf

2026年上半年，香港住宅市场由政策带动下的成交修复进一步走向量价同步改善。1-7月私人住宅总成交同比增长30.5%，其中二手成交增长36.5%，复苏动力正由开发商低价推盘转向居民对价格底部与置换时点形成稳定共识。截至6月，私人住宅售价指数同比上涨12.7%，较2025年3月低点累计回升13.4%，中等面积段及中高总价成交增速明显领先，置换链开始修复。

租金创历史新高构筑价格修复基本面

2026年6月香港住宅租金指数同比上涨5.1%再创历史新高，家庭型面积段租金涨幅更高，反映人口流入及改善型居住需求具备韧性。同期新增按揭实际利率稳定于3.25%附近，租金回报率与融资成本的差距较高利率阶段显著收窄，资产现金流重新进入可比较区间。

多因素共振导致本轮租售错位

历史上香港租售指数基本同周期，但本轮租金于2023年1月触底，售价至2025年3月才见底，错位达26个月。其核心原因在于疫情后人口回流率先转化为租赁需求，而按揭利率高企与广义库存高达10.8万套压制了购房需求，多变量方向相反的传导造成了阶段性背离。

库存约束下呈现温和分化式上涨

较高的广义库存决定了本轮复苏并非无约束普涨。商业地产亦未出现同步修复，不宜将住宅行情外推为全物业周期反转。对比历史，当前缺乏强宏观与全球流动性共振，预计不会复制2003-2008年的快速扩张，全年售价指数涨幅大概率在10%以内，进入中低斜率修复阶段。

对内地市场的核心启示

2026年7月全国80城租金连续三个月反季节上涨，为2021年以来首次淡季改善。相比静态租金收益率，租金预期对房价解释力更强，租金走强类似于资产现金流的“EPS止跌”，为内地房价企稳提供了内生性逻辑支撑。