房地产行业拐点研究四：哪些二线城市有望率先企稳？.pdf

2026年1-7月，二线城市新房市场整体成交处于低位，44个主要非一线城市中33城商品住宅销售面积同比下滑，仅长春、西安、徐州等少数城市实现同比正增且规模超2024年同期。与此同时，二手房市场率先修复，26城中有17城二手房成交面积同比正增，21城二手房成交占比突破50%，存量主导格局加速显性化。库存方面，土地成交缩量带动23城新房库存面积被动压降，但新房成交偏弱使36城中27城去化周期同比延长。

结构性行情难改大盘走势

报告指出，热点科技产业与新规住宅仅能带来结构性行情，无法改变楼市基本盘。统计显示，除苏州外，主要二线城市热点科技行业从业人数占总就业比例均低于10%，且代表企业平均距市中心约21公里，科技新贵的购买力主要释放在高端豪宅，而各城市二手房成交仍以中低价位段为绝对主体。供给端，新规住宅首开红利期过后，随产品同质化加剧及总需求较2021年峰值萎缩超五成，其产品红利正逐步衰退。

多维评价体系划定修复梯队

研究从人口、经济、居民购买力与库存四个维度，采用熵值法对41个非一线城市进行综合打分。第一梯队包含武汉、西安、合肥、杭州、成都等16城，基本面禀赋较强且二手房成交放量、挂牌量回落等高频改善信号密集，预计有望在2027年二季度前后迎来企稳拐点；第二梯队包含福州、南京、无锡等9城，存在结构性短板，修复节奏预计滞后两至三个季度；第三梯队基本面支撑偏弱，出清周期更长。

利率是决定企稳节奏的关键变量

截至2026年6月，商贷利率3.05%仍高于二线城市2.74%的租金回报率，而公积金贷款利率2.6%已实现倒挂。测算表明，采用组合贷可使月供低于房租，从而激活潜在购房需求。利率通过租购比价与月供安全垫两条路径影响市场，若房贷利率进一步下调，将加速价格预期修复并压缩观望周期。投资层面，建议关注土储聚焦核心城市的房企。