优质整租，长约锁定——中金菜鸟仓储物流REIT（180307.SZ）申购价值分析.pdf

全球供应链重构背景下，仓储物流资产的价值重估正在加速，尤其是具备核心区位与稳定现金流的头部企业资产。申万宏源发布的《中金菜鸟仓储物流REIT申购价值分析》指出，该基金底层资产为中国智能骨干网嘉兴园区，由杭州菜鸟整租，出租率与收缴率连续多年保持100%，展现出极强的运营韧性。

报告强调，尽管2025年因租约衔接导致租金阶段性下调及费用分摊调整使得短期业绩承压，但新租约已将年租金增长率提升至3.5%，且租金水平处于市场竞品区间偏上位置，长期收益确定性增强。从区域市场看，嘉兴高标仓未来三年新增供给大幅收缩，供需关系改善，利好资产估值。

在估值方面，中性情形下项目公允价值约17.28亿元，询价上限对应的IRR为5.49%，2026年资本化率5.63%，2027年分派率约4.8%，各项指标均优于可比仓储物流REITs均值。综合考量菜鸟体系的深度绑定、自动化设备的高沉没成本以及严格的退租赔偿条款，报告认为该基金具有显著的配置价值，同时也提示了整租方履约及租约到期后的续租不确定性风险。