国泰海通中国建筑保租房REIT首发价值深度分析：松江最大保租房，依托区域产业群.pdf

国泰海通中国建筑保租房REIT即将于2026年9月9日启动网下询价，其底层资产中建·幸孚+公寓（上海松江店）作为松江区规模最大的保障性租赁住房项目，展现出独特的投资价值。该项目深度嵌入G60科创走廊产业生态，租户多为周边高科技及制造企业员工，客源稳定且分散度高。尽管面临距离地铁站较远的交通劣势，但项目通过极具竞争力的租金策略和“以价换量”的运营手段，成功将出租率维持在90%以上，并实现了连续三年100%的租金收缴率，现金流表现优异。

在财务与估值层面，项目自2024年起进入稳定盈利期，毛利率高于行业平均水平。基于全生命周期NOI测算，项目合理估值区间为11.42~14.03亿元。按询价上限计算，其2026E派息率达到3.65%，显著高出全部可比保租房REITs均值约14%，IRR为4.47%~4.82%，同样优于同业。原始权益人中建集团及运营方东孚资管提供了强有力的资产储备与管理支持。投资者在关注其高派息吸引力的同时，也需留意租约集中到期、区域产业变迁及城市规划调整等潜在风险。