山证晋中公投瑞阳供热REIT首发价值深度分析：晋中榆次供热网，热价长稳上调可期.pdf

全球能源转型背景下，基础设施公募REITs成为盘活存量资产的重要工具，供热类资产凭借稳定的现金流和民生属性备受青睐。山证晋中公投瑞阳供热REIT作为山西省首单供热REIT，其底层资产位于晋中市榆次区，涵盖一期及冬季清洁采暖项目，剩余运营期限约22年，覆盖终端用户14.53万户。

成本端具备强韧性。项目主热源来自国能榆次，单价23元/GJ且十余年未变，显著低于外省水平。依托山西煤炭资源优势及“保供煤”机制，项目有效平抑了燃料价格波动风险。同时，应急热源及新建热电项目为供应链提供了多重保障。

需求端稳中求进。尽管晋中市整体人口下滑，但榆次区受益于太原晋中一体化战略，人口逆势增长，支撑了供热基本盘。虽然新增面积增速放缓，但停热率低于可比项目济南供热REIT，用户粘性较强。

价格端存在上调预期。晋中市热价自2009年未调整，且热电联产价格低于区域集中供热，存在价格倒挂。随着“同城同价”政策推进及成本监审完成，预计2030-2031年有望实现调价，释放利润空间。

估值与收益优势明显。预期合理估值区间10.10～11.27亿元。询价上限对应中性IRR为3.93%，高出济南供热REIT约57%；2026E派息率7.60%，高出可比项目约43%。项目具备较高的安全边际和投资价值，建议关注。