土地市场特点与变化有哪些？

24 年出让金同比-24%，较 20 年下降约 6 成。

土地市场成交金额主要有三个口径数据，中指院来源的600城商住土地出让 金、财政部来源的国有土地出让收入以及统计局来源的房企土地购置费。 其中中指600城商住土地出让金24年前10月较2020年高点累计下滑69%，财政 部口径国有土地出让收入较2021年高点累计下滑55%，统计局房企土地购置费仅较 2020年高点下滑17%。

财政部口径比中指院口径出让金，多了工业用地、其他用地的招拍挂出让金， 以及划拨协议转让的出让收入，分期缴纳也使得确认节奏滞后于中指院口径。

从全年数据来看，我们预计中指院口径商住用地24年全年出让金3.17万亿元， 同比-24%，较2020年下降58%。24年全年降幅较前10月收窄的原因，主要是11、12 月是城投拿地的高峰，21、22、23年的12月出让金分别为1.2万亿、0.98万亿、1.04 万元，专项债收储以及化债资金发放，对地方城投年底财政压力将有所缓解，托底 拿地能力增强。且24年10月市场销售回暖，600城市11月开始土地成交金额增速已 经开始回正，全年降幅将会有所收窄。

24年土地市场量价齐跌，商住用地成交面积预计下降15%、成交均价预计下降 10%，价格的下降有结构性原因（一线成交面积占比下降）。整体来说24年溢价率 水平相较23年变动不大，23-24年平均溢价率稳定在4%左右，景气度维持低位。

22年土地市场明显下行以来，土地市场集中度明显提升。24年前10月355城中 199城年宅地出让金小于10亿元，有70个城市的土地成交金额小于1亿，占比56% 的城市几乎无土地成交，1/5的城市没有土地财政贡献。另一方面，TOP50城市宅 地出让金占全国比例提升至77%的高位。 分城市来看，两类市场对土地出让金收缩影响较大，一类为本身市场规模较大 的城市，如上海、杭州、北京等，虽然降幅小于全国平均，但下降绝对规模大，对 全国出让金产生拖累。另一类是土地市场规模中等但现在已几乎无土地成交的城 市，东莞、贵阳、惠州等24年前10月土地出让金仅为个位数，历史高峰期1-10月宅 地出让金规模峰值分别达621亿元、476亿元、364亿元，累计出让金下滑较大。

根据中指院，24年前三季度，600城城投拿地占比44%，较23年同期上升10pct， 考虑到四季度城投拿地较高，预计24年全年城投拿地占比上升至50%。 从重点13城市来看，24年预计城投拿地占比33%较23年上升6pct，其中核心区 城投拿地占比24%，较23年上升1pct，非核心区占比48%，较23年上升14pct，主要 是非核心区拿地占比的提升。 从13个重点城市24年成交来看成交地块宗数下降48%，其中核心区、非核心区 分别下降46%、49%，差异不大。

以成交地块数下降较小的城市为例，南京24年预计成交100宗地块，同比-7%， 其中核心区12宗城投拿地占比40%，非核心区88宗城投拿地占比66%，核心区地块 占比减少且城投拿地占比上升，这一类城市在25年仍存在一定下降的空间，但对于 其他重点城市来说，25年土地市场的下降空间不会太大。

在政府限价的放松、配建比例的减少、起始价下调之后，房企静态毛利率迎来 回升，也就意味着，土地真实成本下降降幅超过新房房价的降幅。根据中指院及房 企拿地公告，我们测算的13家房企21-24年静态拿地毛利率分别为21.7%、28.2%、 29.6%、31.1%，逐年改善，即使考虑到拿地兑现度问题（房价下跌），新项目利润 率水平也好于21年以前获取的项目，未来行业止跌回稳、房企新货占比提升，利润 率的改善将逐步体现到业绩层面。

根据上文预测，25年乐观、悲观情况下商品房销售面积为10.3亿平、9.2亿平， 同比+5%、-6%；销售均价9901、9496元/平，同比+1.3%、-2.9%；销售金额10.2万 亿元、8.7万亿元，同比分别+6%、-9%。 对于25年土地市场的预测，600城土地出让金额=销售金额×拿地力度，24年600 城出让金预计为3.2万亿元，拿地力度33%。25年乐观、悲观情况下，拿地力度分别 为35%、31%，分别较24年拿地力度+2pct、-2pct，预计乐观、悲观情况下，25年600 城出让金分别为3.6万亿元、2.7万亿元，同比分别+14%、-14%。